지혜로운 주택융자프로그램의 선택 법
많은 이자의 절감을 도모하는 프로그램 선택방법

주택 구입의 의사가 있을시에 가장 먼저 집을 상상하며 그리는 생각은 편하게 지낼 수있는 아늑한 집이다. 그러나 내가 집을 구할 때 내가 가지고 있는 돈과  집값이 맞지 않으면 그것은 꿈에 불과한 것이다. 때문에 주택구매에 들어가기 전 은행의 융자금 상환기간이 짧고 또 금리가 저렴하여 이자를 적게 낼 수 있는 방법이 어떤 것이 있는가를 많이 질문한다.
융자 상환금을 절약하고 더 빠른 시일 내에 구입한 집을 완전한 나의 집 으로 만들 수 있는 실질적 주택융자 프로그램이 있는데 시중에 가장 널리 알려진 네가지는 다음과 같다. 30년고정(30year fixed), 15년 고정(15year fixed), 변동금리(ARM: Adjustable Rate Mortgage), 벌룬 모게지(Balloon Mortagage)가 쓰여지고 있다. 이 네가지를 하나씩 살펴보자.

첫째,30년 고정금리 융자는 가장 널리 쓰이는 프로그램이다.30년 고정은 일정 금액을 30년의 장기간을 통해서 분할 지불을 하기 때문에 달마다 내는 페이먼트 금액이 적다.그러나 30년이라는 장기간에 원금을 상환하기 때문에 그만큼 이자를 많이 내게 된다.예를 들어 200,000달러를 융자받아 금리 7%로 집을 산다고 하자. 이 경우 달마다 내야할 월페이먼트 금액은 1,330달러가 되며,30년 기간에 이자로 지불하게 되는 금액은 279,022달러가 된다.그러나 15년 기간의 같은 금리로 구입하면 원페이먼트는 467달러 많은 1,797달러가 된다.이 금액은 직장인에게 좀 벅차기 때문에 30년 고정을 많이 선호한다.

둘째,15년 고정금리 융자이다. 15년 고정으로 구입하면 15년이나 더 빠른 시일내에 완전한 자기 소유의 집이 된다는 장점이 있다. 년 금리도 낮아서 이자 또한 절약되는 이점이 있다.예를 들어 30년 고정의 이자율이 7%라 하면 15고정 이자율을 보통 0.5%정도 더 낮은 6.5%가 된다. 때문에 이자가 많이 절약이 된다.더 자세한 비교를 해 보자면 200,000달러를 15년 고정에 6.5%금리로 상환하려고 할 때 이자로 지불되는 액수는 총113,599달러가 된다(월 페이먼트1,742달러),30년 7%로 계산했을 때 보다 무려 165,423달러의 이자다 절약된다. 이런 이유로 15년 고정을 택하는 주택 구입자가 부쩍 늘어나는 추세이다.

셋째,변동(ARM: Adjustable Rate Mortgage)금리 프로그램의 장점으로는 처음 몇 해는 월 페이먼트가 다른 융자 프로그램보다 적은 장점이 있다.금리 변동은 주로 월 단의가 아닌 일년의 단위로 바뀐다.그러나 대체적으로 해를 거듭하면서 월 체이먼트 금액이 올라가는 단점이 있다. 이 융자 프로그램을 선택 할 때에는 꼭 계약조건(Term)을 자세히 검토하는 것이 좋다.변동되어지는 금리에 대한 적용은 정해지는데 인덱스(Index)지수는 보통 미국 재무부증권(Six-month Treasury Bill)이나 11th District Cost of Funds(COFT),그렇지 않으면 London Interbank Offered Rate(LIBOR)을 사용해 적정선의 금리가 적용된다.이때 주의할 점은 Margin이 낮은 프로그램을 이용하는 것이 유리하다.왜냐하면 인덱스는 금리시장에 어쩔 수 없이 영향을 받는 것이라 금리가 오르면 오르고 내리면 내리고 할 수 있지만 Margin(Bank Profit)은 일단 정햐지면 은행수입으로 융자 금액을 모두 값을 때까지 변함없이 내야 하기 때문이다.

넷째,벌룬 모게지(Balloon Mortgage)프로그램 이다.이 융자의 장점은 주택을 구입하여 단기간 거주 할 때 있다.짧게는 3년,길게는 7년 동안 30년이나 15년 고정이자보다 저금리의 고정 이자율이 적용되기 때문이다.반면 구입하려는 집에서 10년을 넘에 30년까지 계속 거주하고자 하는 사람은 손해를 볼 수 있다. 처음 적용했던 일정기간의 낮은 이자율이 끝나면 3년이나 5년,7년후의 금리 상황에 따라 더 높은 이자율이 적용될 수도 있기 때문이다.주택을 구입하여 5~7년 정도만 거주하고 다른 곳으로 이사할 사람은 Balloon융자 프로그램이 유리하다. 마음에 드는 주택을 장만하기 위해서 융자금 대출에 대한 종류 선택을 하는 것은 그리 쉬운 일은 아니다.금리가 항상 바뀌기 때문이다. 때문에 가장 저렴한 금리의 혜택을 받기 위해선 믿을 수 있는 금융전문가의 조언을 구하는 것이 좋다.

은행의 금리를 나타내는 APR(Annual Percentage Rate)란 무엇인가?

은행간의 이자 금리는 천차만별이다. 때문에 어떤 은행의 금리가 정말 싼 것인지 알 수 없다.어떤 것을 기준으로 해서 은행돈을 빌려쓰는 것이 좋을까? 여기에 대한 해답을 찾아 보기로 하자.
융자에 있어서 가장 먼저 보아야 할 것은 ?/SPAN>APR?/SPAN>이다.Annual Percentage Rate의 약자며 ?/SPAN>연금리율?/SPAN> 을 말한다.?/SPAN>APR?/SPAN>은 실제 이자비용을 보여주기 위해서 만들어진 것으로 은행이 낮은 이자율로 손님을 유혹하고 다른 부대비용은 턱없이 높게 부과하여 폭리를 취하는 부당행위를 막기 위해서 만들어진 ?/SPAN>폭리규제법?/SPAN> 이자율이다. 그러나 APR?/SPAN>연금리율?/SPAN>이 낮다고 다 좋은 것은 아니다.각 은행마다 APR을 계산하는 방법이 달라서이다.때문에 좋은 조건의 금리를 비교하려면 융자에 있어서 예상되어지는 총 경비(Good Faith Estimate)를 APR과 함께 비교 해 봐야 어떤 은행의 금리가 가장 저렴한가를 알 수 있다.

APR은 어떻게 계산이 되어지는지에 대하여 알아보기로 하자.이것을 계산할 때 포함되어지는 대체적인 항목은 다음과 같다.

(1)    Point(브로커 커미션-Loan Fee)

(2)    Pre-Paid Interest(융자가 나온 날부터 그 달 말까지의 총 이자)

(3)    Loan-Processing Fee(융자서류진행비용)

(4)    Underwriting Fee(서류심사비용)

(5)    Private Mortgage Insurance(20%이하 Down Payment할 때만 적용)

(6)    Appraisal Fee(주택감정비용)

(7)    Credit Report Fee(신용조회비용)등이 있다.

APR을 계산할 때 일반적으로 들어가지 않는 사항을 다음과 같다.

(1)    Title Insurance(집문서 보험료)

(2)    Escrow Fee(에스크로 비용)

(3)    Attorney?/SPAN>s Fee(변호사비)

(4)    Notary Fee(공증비용)

(5)    Home Inspection Fee(주택검사비)

(6)    Recording Fee(등기비용)

(7)    Transfer Fee(양도비용)등등이다.