주택융자금 대출심사기준인 신용점수(Credit Score)에 대하여

주택구입은 대부분  융자 로 이뤄진다. 그러나 주택 융자금 대출은 아무에게나 나오는 것이 아니다. 까다로운 신용 검증을 받아야만 주택융자금을 받을 수 있다. 주택융자금을 받을 수 있는 첫째 조건은 양호한 신용기록이 첫째인데,신용기록은 어떻게 만들어지는지 알아보고 더 나아가 어떤 기준으로 신용점수가 매겨지는지를 알아본다. 더불어 어떤 점수를 기준으로 은행이 이자율을 적용하는지도 알아본다.

 신용상태의 검증은 대체적으로 세 군데의 신용조사회사들을 통하여 알아본다. Experian(TRW), Trans Union, Equifax 회사들이 대표적이다. 이 회사들은 소시얼시큐리티넘버를 소지하고 미국에서 거주하는 모든 사람의 신용상태를 파악하여 기록한다.

 이들 신용조사회사들은 여러가지의 캐터고리를 두고 신용도에 대한 점수를 매긴다. 우선적으로 보는 신용도 조사 대상은 파산기록이 있는가를 보고 소송에서 패소한 기록이 있는가를 본다. 그리고 현재 남아있는 크레딧 카드 빚을 포함한 각종 부채,페이먼트,연체여부,신용조회 횟수 등등을 알아본다.

 신용조사회사는 이들 캐터고리에 일정한 포인트를 부여한다. 모든 포인트를 합한 수치를  점수(score)라 말하고, 수치가 높으면 신용등급이 우수한 것으로 판정한다. 수치가 낮으면 비양호 등급으로 매겨진다. 이런 수치에 따라 신용등급이 매겨지며, 주택 융자금은 이런 신용등급에 의하여 이자율이 적용된다.

 신용등급의 매김은 신용조사회사마다 각각 다르게 나온다. 우선 객관적으로 평가하는 기준도 다르지만, 가장 중요한 요인은 개개인의 신용에 관한 정보를 어떤 회사는 받고, 어떤 회사는 받지 않기 때문이다. 이유는 은행같이 큰 채권자들은 중요한 신용조사 3대 회사인 Experian, Trans Union, Equifax 모두에 보고를 하지만, 중소규모의 은행이나 컬렉션 에이전시(collection Agency)는 어떤 특정 신용조사회사에만 보고하기 때문이다.

 주택융자금 대출은 적게는 몇 만 달러에서 많게는 몇 백만 달러까지 대출된다. 때문에 은행은 주택융자금에 대한 심사는 3대 신용조사회사의 신용기록을 다 검토한 후 대출 여부를 심사하는데, 이것은 은행의 위험부담률을 줄이기 위함이다.

 대출에 앞서 은행은 융자금 신청자에 대한 신용 점수에 대한 중간점수(median)를 쓴다. [주의:평균점수(average)가 아닌 중간점수를 쓴다] 예를들어 Experian 710점, trans Union 680점, Equifax 720점으로 나왔다면 중간점수는 710점으로 나오는데, 은행은 바로 이 중간점수를 놓고 융자에 대한 대출 가부를 결정한다.

 신용도는 다음의 점수로 여러 급으로 나누어져 각기 다른 이자율이 적용된다. 점수가 730점 이상이면 최상급으로써 50,000달러 이하의 크레딧라인이 가능하다. 700~730점은 우수등급이다. 25,000달러 정도의 크레딧라인이 가능하다. 670~699점은 위험한 신용등급자다. 이자율이 높아지고 다른 구비서류를 더 제출하라는 요구를 받는다. 600점 이하는 B급으로위험성이 더 높아 유리한 이자율로 융자가 어렵다. A급 보다 1.5~2.5% 더 높은 이자율을 내야만 융자가 가능하다. 550점 이하는 C급으로 분류되며 대출을 받는데 있어서 가장 위험성이 높은 등급이다. 다운을 많이 해야만 융자가 가능하며, 설사 융자가 나온다 해도 A보다 2.5~4%정도 더 높은 이자율이 적용된다.

점수는 신용카드로 물건을 구입하고 항상 제 때에 월페이먼트를 내면 양호하게 나온다. 반면 돈을 제때에 내지 않아 독촉을 여러 번 받았으면 점수가 낮게 나온다. 때문에 낮은 금리의 융자로 집을 구하려면 신용에 대한 관리를 항상 잘 해야 한다.

철저한 크레딧 점수 관리로 주택융자금 이자를 낮추는 방법

주택융자금에 대한 대출 이자율은 신용점수의 양호함에 따라 결정된다고 언급한 바 있다. 하지만 부득이한 사정으로 인하여 실수로 자동차나 주택 월페이먼트를 내지 못할 수도 있고,또 실직이나 불의의 사고로 인하여 2~3달 월페이먼트를 거를 수도 있다.실수든 불가항력의 일이 일어나서든 월페이먼트를 2~3달 거르면 크레딧 점수가 나빠지는데,이런 경우엔 일단 나빠진 신용점수를 개선해야 한다.나빠진 신용점수를 개선하여 좀 더 저렴하게 구입할 수 있는 방법을 알아 보도록 하자.

  신용 이라는 것은 월페이먼트에 대한 약속을 얼마나 잘지켜 돈을 지불 하느냐에 따라 결정된다. 때문에 실직으로 인하여 몇 개월의 페이먼트를 내지 못하여 신용 점수가 낮아졌다 해도 다시 월페이먼트를 계속 성실하게 내면 신용 점수가 서서히 올라간다.

점수를 올리기 위해서는 다음의 몇가지를 지켜라.

(1)      모든 페이먼트를 제때에 지불하라. 월세를 2~3개월 늦게 내면 주인이 기록에 올리기 때문이다.

(2)      크레딧 카드 페이먼트도 제때에 내라. 한 두 번 늦게 지불하면 20~40달러의 벌금을 내게 되지만,서너 번 늦게 내면 기록에 올린다.카드의 잔여금도 최소화 하고 가능하면 발란스를  제로 로 유지하라.발란스가 높으면 신용점수가 내려간다.

(3)      필요없는 크레딧 카드는 과감히 버려라. 크레딧 카드를 많이 가지고 있으면 빚을 더 늘릴 수 있는 상황을 만들 수 있다. 때문에 필요없는 크레딧 카드는 없애라.

(4)      저렴한 이자에 연회비가 없다는 크레딧 카드 신청서를 무시하라. 유혹에 넘어가 쓸데없는 카드 신청서에 사인을 하면 크레딧카드 회사는 신청자의 신용상태를 조회하고,그 조회는 기록으로 남는다.이런 조회 기록이 빈번하면 신용점수가 낮아진다.

앞의 4가지 사항만 잘 지켜도 해를 거듭하며 신용점수가 서서히 올라간다. 그러나 위의 사항을 잘 지켰다 해도 주택을 구입할 때 절대로 지켜야 할 사항이 있다.  금리쇼핑 을 되도록 삼가라. 믿을만하고 가장 저렴한 금리를 받을 수 있는 곳 하나만 선정하여 그 곳을 통해 주택 매입을 추진하라. 금리가 싼 곳을 찾겠다고 서너 군데 융자금 신청을 내면 잦은 조회 횟수로 신용점수가 낮아져 고금리로 주택을 구입하게 된다.

예를 하나 들어 본다. 단 한군데의 은행에만 주택 융자금을 신청했을 때 보통 671점을 받을 수 있다고 하자.그런데 다른 서너 군데의 은행에도 함께 융자신청을 내어 신청조회로 점수가 깎여 660점을 받았다 하자. 이 경우 유리한 융자가 어려워 진다. 일단 점수가 660~690점 사이가 되면 위험한 등급으로 분류되고,은행은 더 자세한 서류를 요구한다. 설사 추가 서류가 통과된다 해도 700점 이상에 적용되는 금리보다 높은 금리를 적용한다.

 우선 은행은 신청인에 대하여 다른 은행에서도 몇 번 조회한 기록을 보면 의심을 한다. 타 은행에서 융자금을 받지 못하여 자기들 은행으로 온 것으로 생각하고,결과적으로 금리를 올리게 만든다. 가령 200,000달러의 융자금에 대한 애초 이자율을 7%적용하려고 했는데,잦은 신용조회로 점수를 더 깎고 금리를 0.5%정도 더 올려 7.5%을 받을 수 있다.이 경우 주택 구매자는 매달 68달러정도 더 지불하고,30년을 통해서는 거의 25,000달러를 더 지출하게 된다.

 주택을 싸게 구매한다 해도 융자금의 금리가 일반 금리보다 1%나 2% 더 높으면 결코 싸게 사는 것이 아니다.때문에 철저한 신용관리를 하고 불필요한  금리쇼핑 은 자제해야 한다. 이것이 앉아서도 주택을 싸게 구매할 수 있는 방법이기 때문이다.

주택융자의 지혜 - 불량신용기록의 교정에 대하여

은행에서 빌린 돈을 갚지 못해 크레디슬 망치는 일을 많이 본다. 크레딧을 망치면 주택은 물론 자동차도 구입하기 어려워 진다.이런 때 신문에 이런 광고를 본다.  불량크레딧 100% 깨끗하게.  등등  . 귀가 솔깃해진다. 크레딧이 다 망가져 아무것도 못하는 상황인데,그 불량 크레딧 기록을 깨끗이 지워준다? 가능한 일일까?

 실수로 불량 크레딧으로 기록된 경우엔 교정해줄 수 있다. 그러나 사업실패로 채무불능이나 고의로 파산기록을 100%깨끗이 만들어 준다는 것은 과대광고다. 이런 경우 거의 합법적인 절차를 거치지 않고 불량신용기록을 삭제하는 케이스가 대부분이다.

 만약 실수로 불량기록이 올려졌을 경우엔 합법적으로 불량기록을 정정할 수 있는 권리가 있다. 자신은 크레딧 관리를 아주 깨끗이 했는데,주택 융자금을 받으려 할 때나,혹은 자동차 융자금을 받으려 할 때 불량신용 기록으로 인하여 신용을 이유로 융자가 거절되었을 경우 신용기관에 어떻게 신용불량자로 기록이 올라갔는지에 대해서 조회를 요구할 수 있다.

 신용기록 조회서는 융자금을 신청하고 거절 당한 날로부터 60일 이내에 신청하면 무료로 신용조회서가 날아온다. 신용기록을 관리하고 조사하는 회사는 세 군데가 있는데,Equifax, Experian, Trans Union이 대표적이다. 개인은 받아 본 신용기록 조회서를 검토한다. 하자를 발견했을 경우 신용관리 회사에 이의를 제기한다.신용관리 회사는 이의사항을 조사하고,실수로 불량 기록이 올려진 것이 발견되면 정정 한다.

 신용기록관리회사들은 개인/사업체에 대한 어떤 크레딧 정보를 가지고 있나? 신용회사들은 개인정보와 직장에 대한 정보가 있다. 예를 들면 이름,생년월일,사회보장번호,결혼 유뮤 및 배우자의 이름,직장 이름,전 주소,또 신용카드나 자동차 할부금 내역도 있다.월페이먼트를 잘 냈는지에 대해서도 기록이 있다.돈을 제때에 내지않아 Collection Agency에 올라간 일이 있다면 여기에 대한 기록도 있다.또 지난 2년간 신용조회를 의뢰한 모든 회사/은행들에 대한 기록도 있다. 이 기록은 2년이 지나야 없어진다. 공공기록에 대한 정보도 있다. 파산이나 빚을 갚지 못하여 생긴 차압,연체된 세금,법정에서 패소하여 내야 할 미납벌금도 신용기록에 나타난다.

 불량신용에 대한 내용이 크레딧 기록에 남아 있는 기간 종류에 따라 다르다.보통 늦게 지불한 페이먼트일 경우 7년,파산은 10년,재판판결은 보통 7년이다.

신용기록을 양호하게 만들 수 있는 방법은 무엇인가? 다음의 다섯 가지를 잘 살펴라.

첫째,페이먼트를 제 때에 낸다. 단돈 10달러의 페이먼트를 늦게 내도 기록에 나타나기 떄문이다.

둘째,신용카드 빚을 줄여라.카드의 최대 인출책 까지 차있는 카드가 몇 개 있으면 좋지 않다.

셋째,양호한 신용 경력을 쌓아라.좋은 조건의 주택융자는 2년 이상된 3개의 크레딧을 요구하니 경력이 좋아야 한다.

넷째,주택융자를 신청하기 전 자동차를 구입하지 말라.융자조건이 나빠진다. 가능하면 융자가 끝난 후 신청하라.

다섯째,많은 신용조회를 하지말라.신용점수가 갂인다.

여섯째,몇 개의 신용카드만 소지하라.너무 많은 신용카드를 갖고 있으면 신용점수가 내려갈 수 있다.

아무리 주택융자를 받는다 한들 신용기록이 불리하여 금리가 높은 융자로 집을 구입하면 손해가 크다.30년 상환으로 구입한 집은 몇 만 달러 더 주고 사는 결과를 볼 수 있다. 때문에 신용관리는 항상 양호하게 하여야 함은 잊지 말라.

신용상태와 주택 융자금과의 관계

일상생활의 최고의 자산은 신용이다. 미국 생활은 특히 더 그렇다. 신용상태가 좋으면 은행이 주택융자금을 쉽게 내주고,또 낮은 금리로 돈을 융자 해 주기 때문에 신용상태가 나쁜 사람보다 월페이먼트에 있어서 몇 백 달러씩의 차이를 낸다.

 주택융자는 신용기관에서 산출한 신용점수에 의해서 결정된다. 신용점수가 높으면 낮은 이자를 얻을 수 있고,신용점수가 낮으면 높은 금리의 이자를 내야 융자를 얻게 되니 되도록 일상생활에 좋은 신용을 쌓아 놓아야 최고의 금리의 조건으로 주택을 구입할 수 있다.

 신용에 대하여 이런 일이 있었다. 융자를 원하는 손님과의 상담 중에 일어난 일이다. 손님에게 물었다.  선생님 신용이 어떠십니까?  손님은 다음과 같이 대답했다.  아주 깨끗합니다.  손님의 이런 말을 신용이 아주 좋다는 뜻으로 이해했다. 그래서 최고로 좋은 이자 조건으로 융자 해 주기로 약속했다. 그런데 나중에 신용조사를 해 보니 그 손님의 신용상태는 신용의 거래가 하나도 없는  무 상태로 나타나는 것 이었다. 크레딧 리포트가 백지장으로 나타났다.그 손님은 생전 남의 돈 떼어먹은 일 없고,크레딧 카드를 단 한번도 사용해본 일이 없기 때문에 자신의 신용상태가 아주 깨끗하고 좋다고 생각한 것이다.

 이런 것은  좋은 크레딧 이 아니다.  좋은 크레딧 이라는 것은 융자를 받고 그 융자액을 기일 내에 돈을 갚은 기록이 있던지,크레딧 카드를 써서 카드액의 쓴 액수를 다달이 갚아야 할 금액을 제 때에 어김없이 값았다는 기록이 신용기록서에 나와있어야지  좋은 크레딧 을 갖고 있다고 말할 수 있다.

 미국에서는 금융기관들이 신용조회를 할 때 빠짐없이 신용점수를 체크한다. Fair, Issac and Co.,Inc.라는 회사에서 개발한  FICO Score 라는 것이 현재 가장 많이 쓰이고 있다. FICO Score는 400~900점의 점수를 매긴다. 연방주택국(Federal Housing Administration)의 통계에 따르면 FICO Score가 660 이상일 경우 손님의 융자금 상환율이 높고,620점 아래일 경우엔 연체할 가능성이 아주 높다는 집계를 냈다.

 신용점수에 영향을 주는 사항들을 크게 네 가지로 본다.

첫째,신용기록에 나타나는 공공기록을 본다. 파산을 신청한 기록이 있거나,재산세가 체납되었거나,혹은 소송에서 패소한 기록이 있을 경우 신용점수가 낮아진다.

둘째,신용한도액과 신용으로 사용한 금액의 비율이 어떠한가를 봐서 신용점수를 매긴다.5,000달러짜리 신용카드를 두 장 가지고 있고,카드를 쓴 금액이 10,000달러라고 하자. 이 경우 신용점수는 내려간다. 총 상용한 신용카드 금액이 사용 가능한 신용한도의 80%를 넘어갔기 때문에 체납위험이 높은 구자로 분류되기 때문이다.

셋째,상환금을 늦게 낸 기록이 있어도 신용점수가 내려간다. 특히 최근의 신용카드 상환금을 90일 늦게 낸 기록이 있다면 신용점수는 더 내려간다. 1년에 두 번 이상 페이먼트를 늦게 냈을 경우에도 좋은 조건의 융자가 불가능하다.

넷째,잦은 신용조회를 해도 신용점수가 내려간다.1년에 4회 이상 신용조회 기록이 있을 경우 은행은 재정에 어떤 문제가 있는 것으로 본다. 보통 1회 조회마다 4점씩 Credit Score가 낮아진다.

미국은  신용사회 다. 때문에 미국에서의 생활은 신용관리가 매우 중요하다. 양호한 신용상태 유지는 유리한 금리조건으로의 주택융자 뿐만 아니라,사회 생활의 전반적인 면에서 편리한 점이 많기 때문에 크레딧 관리는 항상 깨끗하게 유지하는 것이 좋다.