미군에 복무한 사람이 받을 수 있는 주택융자금 혜택 VA-Guaranteed Home Loan이란 무엇인가?

다수의 한인이 미국에 살다보니 미군에 입대하여 군복무를 한 사람들이 많아졌다.이들에게는 많은 혜택이 따른다.특히 교육,주택,의료에 대한 혜택은 돈으로 따지면 엄청난 액수를 정부로부터 보조받는다.

주택구입에 대한 혜택을 알아본다.

 군인으로 복무했던 사람들은 VA(Veteran s Administration)이라는 곳에서 주택보증융자(VA-Loan)혜택을 받는다.어떤사람들이 주택보증융자를 받을 수 있고,기본적 자격조건이 무엇인가를 알아본다.

 전쟁기간에 군복무를 했을 경우 최소 90일을 근무했으면 가능하다.기간은 다음의 기간 내에 복무 했어야 한다.2차 세계대전에 복무한 사람,한국전쟁(1950년 6월 27일~1955년 1월 31일 사이),베트남 전쟁(1964년 8월 5일~1975년 5월 7일 사이),걸프전쟁(90년 8월 2일 ~현재).그러나 이 기간 내에 군복무를 했다 해도 불명예제대를 했다면 VA주택보증융자의 혜택은 따르지 않는다.비전시에 근무한 사람은 현역으로 181일을 지속적으로 근무한 후 제대를 했으면 VA-Loan을 받을 수 이다.

  일반융자 와 비교하여  VA-Loan 의 장점은 무엇인가?4가지로 분류해 보자.

첫째,다운페이먼트가 필요없다.일반주택융자를 받을 때 다운페이 20%이하를 하면 보험료를 내야만 하는 불이익이 따른다.VA-Loan은 정부가 보증하여 보험료가 없다.
둘째,바가지 염려가 없다.주택가격을 VA주택감정사가 감정하여 감정가격을 통보 해 주기 따문이다.
셋째,융자금을 타인에게 양도할 수 있다.융자를 받고 얼마 지난 후부터 가능하다.
넷째,조기상환에 대한 벌금이 없다.일반융자일 경우 다운이 적거나 융자조건이 좋지않을 경우 대부분 조기상환에 벌금조항이 있다.

V-Loan엔 몇 가지 단점도 있다. 첫째,주택을 구입할 때 Seller에게  VA-Loan 을 통한 구매라는 말을 하고 양해를 구해야 한다.VA-Loan은 셀러가 사는 사람을 위해 Funding Fee, Closing Cost, Discount Point 비용을 어느정도 보조해 주어야 하기 때문이다.이런 이유로 Seller s Market에서는 원하는 집을 구하기가 쉽지 않다.둘째,융자 자체가 정부에서 내주기 때문에 신속하지 않다.즉 융자신청을 검토하고 승인 해 주는 기간이 길다는 것이다.절차 또한 일반 융자에 비하여 까다롭다.(Red-Tape).

 VA-Loan의 호조건 주택융자를 받으려면 군복무 외 다음의 자격조건이 갖춰져 있어야만 가능하다.첫째,융자인(군복무 한 사람)이 구입한 주택에서 거주해야만 한다.둘째,안정된 수입이 있어야 한다.현재의 직장이나 사업에 최소한 2년 이상 종사했어야 한다.셋째,신용상태가 양호해야 한다.VA-Loan도 일반융자와 같이 신용상태가 좋지 않으면 융자를 내주지 않는다.넷째,보증액수에 제한이 있다.일반융자는 일단 보험에 들으면 그 보험이 주택가(융자금)에 대하여 손해본 돈을 커버하지만 VA-Loan은 보증액에 대한 한도가 있다.융자금액이 $45,000~144,000일 경우 VA는 이금액의 50%~25%인 $22,500~36,000까지 보증해준다.

예를들면 A라는 사람이 144,000달러를 융자받고 혹 나중에 A가 직장을 잃어 주택에 대한 월페이먼트를 못내는 경우에 처하면 VA는 144,000달러의 25%인 36,000달러를 보증해줄 수 있다는 것이다.(VA의 최대 보증액수 50,750달러(50,750달러까지 보증.)

한 가지 염두에 두어야 할 것이 있다. :일반융자 일 경우 융자 후 파산하여 빚을 갚지 못할 경우 크레딧이 나빠지고,또 시간이 지나면서 크레딧 기록을 양호하게 복구시킬 수 있다.(페이먼트를 지속적으로 잘 냈을 경우).그러나 Loan은 다르다.VA융자는 어떤일로 융자금을 갚지 못하면 그 돈을 다시 갚기 전까지는 VA-Loan을 다시 받을 수 없다.

정부 보증 융자
정부지원 융자금 SBA Loan은 무엇인가?

 사업을 시작하려는데 SBA융자를 어떻게 받나요?  요즘 이런 질문을 많이 받는다.교포들의 사업에 대한 지혜가 발전되었다는 증표로 해석된다.

 SBA융자(Small Business Administration Loan)는 통상적인 융자 방법으로 융자받기 힘든 소규모 중소 사업자들을 지원하기위한 연방정부의 보증제도로써,일반은행에서 사업에 필요한 융자를 수월히 받을 수 있도록 만든 프로그램이다.융자금액 150,000달러까지 정부가 85%의 융자금액을 보증하고,150,000달러 이상일 경우 총 융자금액의 75%까지 정부가 보증한다.쉽게말해 사업에 실패한다해도 융자금 150,000달러까지는 15%,150,000달러 이상일 경우는 25%만 융자해준 은행이 손실을 입는다.따라서 일반 SBA에서 승인된 은행은 일반융자에 비해 위험부담이 적으므로 비교적 쉽게 융자를 승인한다.

 매우 좋은 조건의 융자다.사업하다 망해도 융자받았던 융자금액의 75~85%를 정부가 책임지겠다는 데 이처럼 좋은 융자가 어디 있겠는가?그러나 세상엔 공짜란 없다.이런 조건의 융자를 받으려면 정부가 요구하는 자격조건이 맞아야 한다.

 SBA의 융자를 받을 수 있는 조건은 우선 독립적으로 운영되는 소규모 사업체여야 한다.사업체가 소규모라 해도 불법적이고 독립적 위치에 있는 것은 해당되지 않는다.예를 들면 부동산 투자업체,금융업체,피라미드 조직,중독성 제약유통업(예:마약),도박업체,자선/종교단체 등등이다.

어떤 종류의 SBA융자가 있는지 알아보기로 하자.)

(1)      유통자금(Working Capital)융자. 50,000달러까지는 세금서류 제출 없이 비교적 쉽게 쓸 수 있다.최대 상환기간 7년.

(2)      장비융자(Equipment Financing).사업에 필요한 장비를 구하는 융자다.장비의 수면에 따라 연장이 가능하며 최대상환기간은 10년이다.

(3)      재고품 융자(Inventory Financing).최대상환기간은 10년이다.

(4)      사업체인수융자(Business Acquisition).이 융자는 사업체를 파는 사람의 세금보고서가 융자의 관건이 된다.SBA는 유망하고 이익내는 사업체를 인수할 때만 융자를 내주기 때문이다.최대상환기간 10년.

(5)      사업체 재융자.SBA의 저렴한 금리로 현재의 사업체를 재융자 하여 월페이먼트를 낮출 수 있다.최대융자기간 10년.

(6)      사업목적 부동산매입(Real Estate Acquisition).매입한 물건은 최소 51%면적 이상 자신의 사업용도로 써야한다.최대상환기간 25년까지 가능.

SBA융자의 장점은 크게 세 가지로 볼 수 있다.첫째,낮은 다운페이를 들 수 있다.10%다운페이로 건물을 구입할 수 있다(보통 Commercial Loan은 30~35%).사업체를 매입할 때는 33%의 다운페이로 융자가 가능하다.(상업융자일 경우 보통 50~60%).둘째,상환기간이 길다.사업체는 10년,건물은 25년이다(일반상업융자는 보통5년).셋째,이자와 원금을 같이 상환하고 정해진 시간이 지나면 빚이 모두 청산된다.(No Balloon Payment).

 SBA융자의 단점은 다음과 같다.첫째,조기상환에 대한 벌금(Prepayment Penalty)이 많다.빌린 첫 해에 갚을 경우 빌린 금액의 5%,2년 차에는 3%,3년 차에는 1%의 벌금이 부과된다.둘째,융자 보증비용(Guarantee Fee)이 많다.보증 융자금액이 150,000달러보다 적을 경우 보증금액의 2%,150,000~700,000달러일 경우 3%,700,000달러 이상은 3.5%을 1,000,000달러로 제한되어 있다.

  천부적 사업가는 자기 돈으로 사업하지 않는다. 그렇다.사업자금의 융통은  금융 을 통해서 해야 한다.사업가는 사업에 대한  노하우 로 사업을 성공시켜야 한다.소규모 사업을 시작하려는 사람도 SBA융자를 통해서 사업을 하여 사업에 대한 신용도 쌓고,또 만의 하나 위험에 대비하여 지혜를 발휘해야 사업을 성공시킬 수 있다.

신용불량자 및 수입원이 적은 사람들이 주택융자 받는 방법(Sub-Prime Loan)

이런 사람들이 주택융자 받기란 그리 수월치만은 않다.:

(1)    파산(Bankruptcy)기록자.

(2)    월페이먼트를 지불하지 못하여 집은 은행에 넘긴(Foreclosure)경력자.

(3)    자동차 페이먼트를 3달 연속 지불하지 못한 기록이 있는 자.

(4)    수입원이 불규칙한 사람.

파산이나 은행으로 집이 넘어간 경력자는 보통 7년까지 금리에 있어서 불리한 주택융자가 따른다.자동차나 기타 다른 페이먼트를 연체했을 경우 약 2년 정도는 지나야 유리한 조건의 융자가 가능하다.

 필자는 이런 질문을 종종 받는다.  파산 경력이 있는데 주택을 구입할 수 있나요?  또는,  좋은 주택을 봐뒀는데 현재의 수입으로선 좀 감당 하기 어렵습니다.그러나 좀 있으면 나아집니다.그 집을 융자로 구입할 수 있는 방법이 없을까요?

 미국의  기회의 국가  이자  재활의 국가 다.비록 한 때의 실수로 파산한 경력이 있다해도 그 경력으로 그 사람이 사회서 재기하기 힘들어 진다면 미국 좋다는 말 헛 것이요,또 현재의 수입이 많지 않다고 해서 앞으로 감당할 수 있는 주택을 구입하지 못한다면 이 또한 미국 살 맛 없게 된다.여기 미국서 살 맛 나게 하는  Sub-Prime Loan 을 소개한다.  A-(마이너스)Loan(융자) 이라고도 부른다. Sub-Prime Loan 은 두 종류로 분류한다.

첫째,2년 혹은 3년 고정 프로그램이 있다.처음2-3년 동안 고정으로 페이먼트를 내고,그 후 면동이자로 바뀐다.보통 30년 프레임으로 페이먼트가 계산된다.이자는 30년 고정이자율에서 약 0.5~2%정도가 높다.2~3년간 월페이먼트를 어김없이 지불하면 나중에 저금리로 재융자가 가능하다.이 프로그램은 보통 조기상환에 벌금이 따르며,재융자가 조정없이 2~3년후에도 계속 가지고 있으면 높은 금리의 변동이자율로 바뀐다.때문에 2~3년후 재융자를 받는 것이 좋다.

둘째,30년 고정이자감소프로그램이다(30-year fixed 4-year rate Reduction Program).보통 A크레딧 고정이자보다 2%정도 높은 이자로 시작한다.하지만 한번도 페이먼트를 늦게 내지 않을 경우 이자를 매년 0.375%까지 4년이 되면 1.5%까지 줄여준다.지금 9%의 이자로 30년 고정프로그램을 시작 했으면 4년 후 7.5%로 낮아지는 것이다.단 4년간 한번이라도 페이먼트를 늦게 낸 기록이 있으면 이 혜택이 없다.

 Sub-Prime Loan 의 장점을 말한다.

(1)    다운페이가 20%보다 낮을 경우도 PMI(모게지 보험)을 내지 않는다.이자만 약간 높다.

(2)    500,000달러까지 빌릴 경우 이자가 같다.(A크레딧 융자 300,700달러까지.)

(3)    Sub-Prime Loan을 신청할 경우 크레딧에 나타난 발란스[balance:Ex: (past due,collection charge off)]를 지불하지 않고도 융자가 가능하다.(A크레딧 융자는 꼭 지불해야 함.)크레딧에 나타난 미납세(Tax Lien)나 법정에서 판결받은 벌금은 지불해야 한다.

 Sub-Prime Loan 의 단점들이다.

(1)    실수로 페이먼트를 늦게내면 재융자시 낮은 금리의 혜택을 받을 수 없다.

(2)    2~3년 후 재융자 하지 않으면 변동이자율이 적용된다.

(3)    조기상환을 하면 벌금이 따른다.(보통 6개월 이자).

(4)    A크레딧 융자와 달리 건축융자,땅 융자,10년 고정,40년 고정,Co-Op융자 같은 혜택이 없다.

서브프라임론에 대해 요약 정리한다.신용부량자나 수입이 적은 사람들이 장단점을 시기적절하게 잘 이용하면 득을 본다.반면 단점이 적용되는 시기에 제대로 대처하지 못하면 손해를 보게된다.때문에 시기에 잘 맞춰서 서브프라임론을 하면 적잖은 득이 따른다.

재융자(Refinance)할 때 고려해야 할 사항들

현재 상환하고 있는 주택융자금을 더 낮은 금리로 다른 은행으로부터 새로이 융자받고자 하는 것을  재융자 라고 한다.재융자는 크게 세가지로 분류한다.첫째,은행 Mortgage 이자가 내려갔을 때 매달 융자상환금을 절약하기 위한 것, 둘째,3년 고정,5년고정,혹은 7년 고정 같은 융자의 계약만료 기간 후에 모두 원금을 상환해야 할 경우. 셋째,자녀의 학자금 유통을 내기 위해서나 또는 사업자금을 마련하고자 할 때다.이 경우 주택을 담보로 융자 하는데 보통  Cash Out  융자라고 한다.

 어떤 때 재융자하는 것이 가장 바람직한가? 재융자 받으려는 금리와 현재의 금리와 적어도 2%는 차이가 나야 한다. 통상적으로  2%규칙 이라고 말한다. 이 룰은 어떤 경우에든 완전한 것은 아니지만 다음의 예로 알기 쉽게 설명한다. 가령 200,000달러의 융자금액을 9%의 이자로 30년 상환으로 낼 경우 한 달 상환금이 1,609달러가 된다.하지만 같은 융자금액을 연금리 2%가 낮은 7%의 이자로 30년간 상환한다면 매달 상환금은 1,330달러가 된다.재융자를 통하여 매월 279달러를 절약하는 것이다.

 재융자 수수료는 Escrow Fee, Title Insurance, Loan Fee, Lender Fee들로 4,000달러 정도가 소요된다.이 4000달러의 비용은 약 14개월(4000/279=14.34)후부터 보상받는다.15개월 째가 될 때부터 매달 279달러씩의 월페이먼트가 줄어들기 때문이다(연 9%의 이자를 낼 때와 비교하여서).

 하지만 위와 같은 조건으로 100,000달러 액수의 재융자를 받을 땐 재융자를 통하여 얻는 이득 시기가 늦어진다.월 절약 액수가 140달러 밖에 되지 않기 때문이다.(수수료는 200,000달러와 같은 4,000달러.)이런 이유로 100,000달러를 융자받을 떈 28개월 이상이 지나야만 재융자의 이득을 볼 수 있다.이 경우 재융자 후 28개월(4000/140=28.57)이 지나기 전에 집을 판다면 오히려 손해만 본다.

 재융자를 통해서 몇 개월 째부터 실질적 이득을 볼 수 있나 하는 것을  Break-even-month 라고 말한다. 재융자는 항상  Break-even-month 가 언제인지를 알고 추천하는 것이 좋다. 보통 2년도 살지 않고 이사할 계획을 가진 사람들은  재융자 에 대하여 좀 더 생각해보는 것이 현명하다.

일단 재융자를 통한 이득이 보장된 결론에 도달하면 어떻게 재융자를 신속하게 받을 수 있나 알아본다. 다음의 6가지 사항을 꼼꼼하게 챙기면 유리한 조건의 재융자가 가능하다.

(1)      융자를 여러 금융기관에 의뢰하지 말라.비용과 시간만 허비할 확률이 높기 때문이다.어떤 금융사에 의뢰하기 전 여러 금융기관을 먼저 알아보고 어떤금융사에서 가장 유리한 조건으로 재융자를 제공하는지 알아보라.

(2)      융자신청서를 가능한 한 완벽하게 작성하라.융자신청서가 부실하고 빠진 부분이 많으면 일 진행이 늦어진다.

(3)      융자신청서 외에도 융자에 도움이 될만한 적당한 서류들을 융자신청 서류와 함께 제출한다.

(4)      주택감정 시 주택의 크기,확장하였다면 시(City)로부터 받은 허가증서사본,주택을 산 시기 등등 집에 대한 정보를 감정사에게 알린다.불필요한 시간을 줄일 수 있기 때문이다.

(5)      이자에 너무 욕심 부리지 말라.목표하였던 이자에 접근 하였다고 생각 되면 그것으로

만족하고 재융자를 끝내라.

(6)      융자 진행을 확인한다.적어도 일주일에 한번 정도는 융자브로커나 금융기관에 전화해

서 어디까지 융자가 진행되었는지 확인하는 것이 좋다.

위의 여섯가지 사항을 염두에 두면 유리한 금액의 재융자가 가능하다.그렇지않고 좀더 나은 이자를 고르려다 시간을 끌면 오히려 더 큰 혹을 붙일 수도 있다.때문에 적당한 때에 결단을 내려 적절한 재융자의 매듭을 짓는 것이 재융자에 대한 이득이 따른다.