재융자의 득실과 서류심사 진행과정(Refinance Procedures)에 대하여

은행의 이자 금리가 떨어지는 소식은 주택 소유주들의 귀를 솔깃하게 한다.재융자로 월페이먼트를 낮추고 싶은 생각이 들게 하기 때문이다.그러나 과연 재융자로 얼마만큼의 페이먼트를 줄일 수 있는지를 확실히 아는 사람은 얼마나 될까?재융자로 인한 실질적 이익을 알아볼 수 있는것을  손익분기점(Break-Even Point)이라 하는데 손익분기점은 어떻게 찾아 볼 수 있는지,또 재융자 신청서의 심사과정은 어떻게 진행되는지를 알아 보기로 하자.
재융자는 궁극적으로 이미 구입한 집의 이자를 더 낮은 이자로 바꾸기 위한 절차다.때문에  손익분기점 이라는 것을 통해서 재융자에 대한 득과 실에 관한 을 미리 알아보는 것은 필수적이다.다시 말해서 재융자에 들어간 비용과 재융자를 통하여 매달 절약되는 비용이 얼마나 되고,그 절약되어지는 시점이 언제인지를 알아보고 재융자를 내야 재융자에 대한 실질적 혜택을 받을 수 있다는 말이다.
손익분기점에 대한 예를 든다.재융자에 들어간 비용이 4,000달러 들어갔다고 치자.그리고 재융자로 인하여 매달 400달러 절약되어지는 계산이 나왔다고 하자.이때 손익분기점은 10달 후에 나타나게 된다.(4,000.00/400.00=10개월).이 말은 10개월 후부터 재융자로 인한 실질적으로 이득이 생기고 융자금에 대한 이자가 절약되는 것이다.그런데 만약 재융자에 대한 손익분기점이 24개월로 나왔고,손익분기점에 도달하기 전 15개월 되었을때 집을 팔고 이사 갔다고 하자.이 경우는 9개월 치의 이자를 손해본다.결국 재융자를 통해서 오히려 손해를 볼 수 있다는 것이니,재융자를 할 때는 현재 살고 있는 집에서 얼마나 더 오래 살 것인가를 생각하고 받아야 한다는 것을 알려주고 있다.

재융자에 있어서 소요되는 시일이 얼마나 되고 재융자는 어떻게 진행하나?

이 절차는 다음과 같은 4단계에 걸쳐 이루어 진다.

1단계는 준비 단계이다.약 2주가 소요된다.융자 브로커나 은행은 에스크로를 열고 얼마의 돈을 빌릴 것인가를 알아보며,에스크로 지침서를 준비하고,또 동시에 현재 신청인이 갖고 있는 주택융자금을 갚아주는 일도 한다.아울러 주택에 대한 감정서류를 받아 주택에 충분한 가치가 있는지를 확인하고 집문서 보험회사에 예비소유권 보고서에 대한 확인을 한다.빚이나 채무가 있는지를 알아보기 위한 것이다.

2단계는 융자서류 심사단계로 약 1주 정도가 걸린다.1단계에서 융자브로커가 준비하여 보낸 서류를 검토하고 하자가 없을 경우 융자를 승인 해 주고 만약 약간 미비한 서류가 있으면 보강하여 융자승인을 받는다.

3단계는 완벽하게 구비된 재융자 서류를 은행에 제출하여 융자금은 받는다.이것을  Loan Document Order 라고 한다.이 서류는 얼마의 융자 금액을 어떤 이자로 몇년간 상환하는지,재융자금을 조기 상환할 경우 벌금이 있는지 없는지를 알아보는 전반적 융자조건 사항들이 포함되어 있다.

4단계는 은행이 재융자 신청서를 검토한 후 재융자금을 내주는  Funding 단계다.약 1주일이 소요된다.이 4단계에서는 신청인이 재융자 신청서에 서명을 했어도 서명한 날로부터 3일안에 재융자 신청을 취소 할 수 있다.드문 일이지만 취소하는 경우는 대부분 융자조건이 마음에 들지 않아서다.이렇게 3일간의 마음을 바꿀 수 있는 기간이 주어지는 것을  Recision Period 라 한다.신청을 취소하지 않으면 은행은 에스크로에 재융자금을 내주겠다는 승인을 통보하고 대출을 내준 후 등기를 마치면 재융자는 마무리 되는 것이다.

어디서 거주하는 것이 좋을까?
월세 아파트 Vs. 내 집

임대 아파트에서 사는 데 어느 날 주인이 갑자기 이런 말을 한다.  다음달부터 렌트비 10%를 올립니다  가뜩이나 경기가 나빠져 돈벌이가 그리 좋지 않은 편인데,또 렌트비를 올린다? 정신이 멍해 질 따름이다. 우리는 이런 생각을 한다  어떻게든 빨리 집을 장만하자

로스엔젤레스의 단독 집값은 다른 곳에 비하여 비교적 싸다.때문에 콘도를 찾는 사람이 적지 않다.150,000달러 짜리 콘도를 구입하는데 얼마가 들어갈까?우선 나의 집을 구입할 때는 최소20%의 다운페이를 하는 것이 좋다.융자 은행을 보호 해 주는 추가보험료를 부담하지 않기 때문이다.시가 150,000달러짜리 주택을 구입하여 20%다운하면 은행으로부터 120,000달러의 융자금을 받아야 한다.120,000달러의 7%의 이자율로 30년 고정융자를 받으면 798달러의 월페이먼트가 나온다.재산세 15달러를 더 가산하면 954달러가 된다.

[$150,000.00*1.25%=$1,875/year.$1,875/12=$156.00/month].

그리고 관리비 150달러라면 총합계는 1,104달러가 된다($954+$150).

이 1,104달러가 새집에서 살면 내야하는 월페이먼트다.

 그렇지만 주택구입시에 지불하는 이자는 나중에 비율에 따라 세금공제를 받는 사실을 잊지말라.실제 월페이먼트는 더 싸진다.공제액 계산은 이렇다.주택융자금에서 발생하는 연간 이자가 8,400달러가 되고 세금 비율이 39%라면 세금공제액은 총 3,276달러가 된다.매달 273달러의 액수가 세금에서 공제된다.결국 120,000달러의 융자금에 대한 월페이먼트는 681달러가 된다.그리고 콘도에 매달 내야하는 관리비가 150달러라 하면 집을 구입 할 때 내는 총페이먼트는 831달러가 된다.만약 이 콘도가 방3개에 화장실 2,5개라 하면 현재 방 3개짜리와 화장실 2.5개짜리 아파트 렌트($1,200)보다 비용이 더 적게 들어간다.더 나아가 나중엔 자기 집이 되어 그 가치가 더 높아 지는 것이다.

그럼 융자금을 받을 수 있는 요건은 무엇인가? 첫째,크레딧점수가 최소한 630점 이상이 되어야 한다.둘째,월수입 액수와 한 직장에서 최소한 2년 이상 근무한 경력이 필요하다.수입은 매달 주택상환금,세금,신용카드 월페이먼트,자동차 페이먼트 등등 총 페이먼트의 액수를 함친 것 보다 약 3배 정도가 되어야 한다.

A라는 사람이 150,000짜리 집을 20%다운해서 구입했다고 가정하면 A가 매달 집값 외에 지불하는 돈은 매달 자동차 페이먼트 350달러,크레딧카드 페이먼트가 100달러 있다고 가정하자.이런상황에서 A의 월수입은 얼마가 되어야 120,000달러의 융자를 받을 수 있나? 120,000달러의 융자금 금리를 7% 30년 고정으로 가정한다.위에서 본대로 매달 주택 페이먼트 798달러를 내야한다.여기에 매달 재산세 156달러,화재보험료 35달러를 더한다.총 989달러가 된다.이 989달러의 금액을 은행에서는 PITI라 한다.[Principl,Interest,Tax,Insuranc

e(콘도는  관리비?/SPAN>에 보험이 포함)].그리고 PITI금액에 따라 매달 지출하는 금액을 더한다.자동차+크레딧카드에 PITI금액 1,104달러를 더하면 1,554달러의 금액이 나온다.즉 A는 1,554달러의 약 3배인 4,662달러의 매달 총 수입이 있어야만 융자를 받을 수 있는 자격을 갖추었다고 말할 수 있다.

아래 표를 참고하여 현재의 수입으로는 어느정도 가격대의 집을 구입 할 수 있는지 알아볼 수 있다.표는 주택가격의 20%를 다운하고,총 수입의 33%를 집에 관련된 것에 지출하는 것으로 가정하여 작성하였다.

	7%	7.5%	8%	8.5%
$2000	101000	96000	92000	87000
$3000	153000	146000	139000	133000
$4000	204000	194000	185000	177000
$5000	254000	242000	230000	220000
$6000	304000	290000	276000	263000
$7000	355000	338000	322000	308000
$8000	406000	386000	368000	351000
$9000	456000	435000	414000	396000
$10000	508000	484000	460000	440000

주택 구입시 지불하는 수수료(Closing Cost))는얼마인가?

주택융자금에 대한 수수료는 대개2~3%가 되며 융자금에 대한 수수료는 크게 세 가지로 나눠진다.첫째,융자브로커 회사와 은행에 들어가는 비용,둘째,Escrow 회사에 지불하는 비용,셋째 집 문서와 회사에 지불하는 비용이 있다.

 융자브로커회사에 들어가는 비용은 다음과 같다.

(1)      융자 수수료(Loan Fee or Point).주로 융자금액에 대한 1%가 되며 융자브로커 대행인이 융자신청인에게 부과하는 비용이다.

(2)      서류심사비(Underwriting Fee).은행이 손님이나 융자브로커가 제출한 융자서류를 심사하는 비용(400~500).

(3)      서류준비비용(Processing Fee).손님이 제출한 서류를 융자 브로커회사가 완벽한 대출서류로 만들어 은행에 제출하는 비용.($395-$495).

(4)      서류작성비(Loan Document Fee).  은행에서 융자신청을 승인 후 대출서류를 작성하는 비용($200-250).

(5)      세금서비스비용(Tax Service).  은행이 대출금에 대한 세금정도를 얻는데 들어가는 비용임($85).

(6)      추택감 정비 (Appraisal Fee).  주택의 현 시가를 알아보는 비용.  융자금 400,000달러 이하 약 300달러, 주택 2유니트 약 450달러.

(7)      신용조회비(Credit Report Fee, $50-60).

 에스크로 란 주택융자금 신청자와 융자금을 내주는 은행 사이에서 주택을 원만하게 구입/융자를 할 수 있게 해주는 대리인 역할을 해주며, 주택 구입자와 은행이 계약을 제대로 이행하였는지 확인하고, 등기서류와 돈을 분배해 주는 것이라고 생각하면 쉽게 이해할 수 있다.  에스크로 회사에 지불하는 비용은 이렇다.

(1)    에스크로비(Escrow Fee).  1000달러 당 1달러 75센트 부과.  에스크로에 대한 기본금은 175~275달러(회사마다 다름).

(2)     Loan-Tie-In Fee 비용.  융자를 받는 사람과 은행과의 총 거래에 있어서 은행에서 대출된 돈을 구매자가 재융자 하기 전 은행에 갚아 주기 위한 서류 준비비용($150-200).

(3)    공증비(Notary Fee, $20-40)

 타이틀 회사 (Title Company) 에 지불하는 비용은 다음과 같다. 

(1)    집문서 보험(Title Insurance).  주택구입 시 일회 보험비용 임. 소유권 이전 후 일어나는 문서상 문제에 대하여 집주인과 은행을 보호하며, 여기에 따른 부과액은 융자액에 약 100,000 달러에 대하여 약 500달러, 매 100,000 달러 추가금액에 약 200달러씩 더 부과됨.

(2)    Endorsement Fee.기본적인 집문서 보험(Title Insurance)외 추가조항의 보험을 은행이 요구할 경우로 150~200달러 정도가 추가로 부과됨.

(3)    Sub-Escrow Fee.타이틀 보험회사가 기존의 융자금을 갚는데 부과하는 서비스 비용(약$100).이 외 일년치의 화재보험,재산세,Pre-Paid Interest가 추가된다.은행에 재산세외 화재보험을 포함한 두달치 페이먼트가 예치되어 있다는 은행잔고를 부여주어야 하며,융자서류를 받은 지 3일 내에 은행은 융자신청인에게 융자금 이자는 얼마며 예상 수수비용(Estimate Closing Cost)은 어느 정도가 될 것인지 서면으로 통보해야 한다.

250,000달러 주택을 20%인 50,000달러를 다운하고 200,000달러를 은행으로부터 융자받아 구입할 경우에 얼마의 수수료가 들어가는 지 알아본다.

Broker & Mortgage Bank Cost ($)	Escrow Cost ($)	Title Cost ($)
Loan(Fee)
Underwriting
Processing
Loan Document
Tax Service
Appraisal
Credit Report
Total
Grand Total

위의 예와 같이 200,000달러를 융자하는데 지불하는 수수료는 대략 5,000~5,500달러 정도가 들어간다.수수료는 은행마다 약간씩 다르다.