일반주택융자와 Graduated Payment Mortgage
차이점과 장단점

미국의 주택융자는 다양하다. 월페이먼트를 다달이 지불하는데도 융자금의 원금이 늘어나는 경우가 있다. 왜 이런 융자금이 있을까? 이런 융자를 받을 만한 가치가 있는 것일까? 일반 융자금과 원금이 늘어나는 융자금의 차이점과 장단점을 알아 보기로 하자.

원금이 늘어나는 기이(?)한 융자금은 "Negatively Amortized Mortgage" 혹은 "Graduated Payment Mortgage"라 부른다.이 융자프로그램은 변동이자의 한 종류로써 융자를 사작한 후 약 3~5년의 기간동안에 실제이자보다 낮은 페이먼트 스케줄로 모게지를 지불하여 원금이 늘어난다.

변동이자는 인덱스와 마진의 합 에 의하여 결정된다. 인덱스(11th District Cost of Fund Index가 쓰임)라 가정하고,마진이 3%라 하면 5(인덱스)+3(마진)=8%(Note Rate)된다.그리고 Negatively Amortized Mortgage프로그램의 시작 금리를 3.95%로 준다고 하자. 이 경우 실제 이자보다도 4.05%(8-3.95=4.05)의 이자를 적게 내 원금이 오르게 된다.

예를 들어 200,000달러를 융자한다 하자.3.95%로 30년 상환하면 월 상환금은 949.07달러다.하지만 현재시장금리 8%로 이자를 내면 $200,000*8%=$16,000.00/year가 되어 월 1,333달러가 된다. 그러므로 위의 두 이자 차액은 384.26달러가 되어 매달 원금에 가산되 원금이 늘어나는 것이다.

이 융자프로그램은 다른 종류의 변동 프로그램과 다르다.페이먼트 상한선이 있다.매 12개월마다 인상할 수 있는 페이먼트의 폭이 전년도 페이먼트에 비해 7.5%이상 오르지 못한다.30년간 최고로 오를 수 있는 이자는 은행마다 차이가 있고 상한선은 보통 11.95%다.융자금액 200,000달러라 가정하면 5년간의 페이먼트 스케줄은 다음과 같이 변동된다.

	1 year	2 year	3 year	4 year	5 year
	($*%)	949.07*107.5	1,020.25*107.5	1,118.98*107.5	1,202.94*107.5
	($)949.07	1,020.25	1,118.98	1,202.94	1.293.12

장점을 요약해 본다.위의 경우와 30년 고정 이자율 8%(가정)의 모게지 페이먼트와 비교 해 보면 30년 고정은 월페이먼트가 1,1467.53달러가 된다. Graduated Payment Mortgage로 융자하면 처음 5년 정도는 고정이자 월페이먼트보다 훨신 적다.이런 맛에 주택 바이어가 Graduated Payment Mortgage융자를 받는 데 이 외 다른 장점은 첫째,Initial Payment가 적다. 둘째,Minimum Payment로 낼 수 있고 원금을 더 갚을 수도 있어 형편에 맞게 페이먼트를 조절할 수 있다. 셋째,융자가 비교적 쉽다.

Negative Mortgage Program의 단점을 요약하면 다음과 같다. 첫째,Minimum Payment만 낼 경우 원금이 줄지 않아 에퀴티가 늘어나지 않는다.(원금을 더 내면 가능 에퀴티를 늘일 수 있음). 둘째,변동이자가 적용되어 시중 금리가 오르면 즉시 반영된다. 셋째,집 값 하락추세 땐 불리하다. 넷째,월급 생활하는 셀러리맨은 부적합하다.이자가 오르면 페이먼트 액수가 올라 셀러리맨들이 감당하기 어려울 수 있어서다.

작종 융자프로그램의 장단점을 알면 주택구입자는 선택의 폭이 넓어진다.비록 원금은 서서히 오른다 할 지라도,신용기록 불량으로 집을 구하기 어렵거나 혹은 현금이 다른 용도에 필요한 사람들은 Negative Mortgage Program을 고려해볼 수 있다.주택장만은 물론 다른사업자금에 융통을 기할 수 있기 때문이다