미군에 복무한 사람이 받을 수 있는 주택요자금 혜택

VA-Guaranteed Home Loan이란?

다수의 한인이 미국에 살다보면 미군에 입대하여 군복무를 한 사람들이 많아졌다. 이들에게는 많은 혜택이 따른다. 특히 교육, 주택, 의료에 대한 혜택은 돈으로 따지면 엄청난 액수를 정부로부터 보조받는다.
군인으로 복무했던 사람들은 VA(Veteran’s Administration)이라는 곳에서 주택보증 융자(VA-Loan)혜택을 받는다. 어떤 사람들이 VA주택 보증 융자를 받을수 있고, 기본적 자격조건이 무엇인가를 알아본다.
전쟁기간에 군복무를 했을 경우 최소 90일 근무했으면 가능하다.
기간은 다음 기간내에 복부했어야 한다. 2차대전에 복무한 사람, 한국전쟁 (1950년 6월 27일~1955년 1월 31일 사이), 베트남전쟁(1964년 8월 5일~1975년 5월 7일 사이), 걸프전쟁(1990년 8월 2일~현재).그러나 이 기간내에 군복무를 했다해도 불명예제대를 했다면 VA주택보증융자의 혜택은 따르지 않는다. 비 전시에 근부한 사람은 현역으로 181일을 지속적으로 근무한 후에 제대했으면 VA-Loan을 받을 수 있따.
'일반융자(Conventional Loan)'와 비교하여 VA-Loan의 장점은 무엇인가?
4가지로 분류해 본다. 첫째, 다운페이가 필요없다. 일반주택융자를 받을 때 다운페이 20%이하를 하면 보험료를 내야하는 불이익(Mortgage Insurance)이 따른다. VA-Loan은 정부가 보증하여 보험료가 ㅇ벗다. 둘째, 바가지 염려가 ㅇ벗다. 주택가격을 VA의 주택 감정사가 감정하여 감정가격을 통보해주기 때문이다. 셋째, 융자금을 타인에게 양도(assume)할 수 있다. 융자를 받고 얼마 지난 후부터 가능하다. 넥째, 조기상환에 대한 벌금(Pre-Payment Penalty)가 없다. 일반 융자일 경우 다운이 적거나 융자 조선이 좋지 않을 경우 대부분 조기 상환에 벌금이 있다.
VA-Loan에는 몇가지 단점도 있다. 첫째, 주택을 구입할때 Seller에게 'VA-Loan'을 통한 구매라는 말을 하고 양해를 구해야 한다. VA-Loan은 Seller가 Buyer를 위해 Funding Fee, Closing Fee, Discount Point비용을 어느 정도 보조해 주어야 하기 때문이다. 이런 이유로 Sellers Market에서는 원하는 집을 구하기 쉽지 않다. 둘떄, 융자 자체가 정부에서 내주기 때문에 신속하지 않다. 즉, 융자신청을 검토하고 승인해 주는 기간이 길다는 것이다.
절차 또한 일반 융자에 비하여 까다롭다(Red-Tape). VA-Loan의 호조건 주택융자를 받으려면 군 복무 외 다음의 자격조건이 갖춰져 있어야만 가능하다. 첫째, 융자인(군복무 한 사람)이 구입한 주택에서 거주해야만 한다. 둘때, 안정된 수입이 있어야 한다.
현재의 직장이나 사업에 최소 2년 이상 종사했어야 한다. 셋째, 신용상태(Credit Record)가 양호해야 한다. VA-Loan도 일반융자와 같이 신용상태가 좋지 않으면 융자를 내주지 않는다. 넷째, 보증액수에 제한이 있따. 일반융자는 일단 보험에 들으면 그 보험이 주택가(융자금)에 대하여 손해본 돈을 커버하지만  VA-Loan은 보증액에 대한 한도가 있다.
융자금액이 $45,000~1444,000일 경우 VA는 이 금액의 50%~25% 인 $22,500~36,000까지 보증해 준다. 예를 들면, A라는 사람이 144,000달러를 융자받고 혹 나중에 A가 직장을 잃어 주택에 대한 월 페이먼트를 못내는 경우에 처하면 VA는 144,000달러의 25%안 36,000달러를 보증해줄수 있다는 것이다. (VA의 최대 보증액수 50,750달러. 203,000(50,750*4)융자받으면 50,750달러까지 보증)
한기지 염두에 두어야 할 것이 있다. 일반융자일 경우 융자 후 파산하여 빚을 갚지 못할 경우 크레딧이 나빠지고, 또 시간이 지나면서 크레딧기록을 양호하게 복구시킬수 있다.(페이먼트를 지속적으로 잘 냈을 경우)
그러나 VA-Loan은 다르다. VA융자는 어떤 일로 융자금을 갚지 못하면 그 돈을 다시 갚기 전까지는 VA-Loan을 다시 받을 수 없다.