한눈에 보는 주택구입 절차

	나의 재정상태 점검   →   크레딧 알기   →   동네정하기   →   에이전트 정하기   →   융자전 승인받기   →   주택고르기   →   매매제안서 제출   →   에스크로오픈   →   주택검사 및 주택감정   →   주택보험 신청   →   최종주택점검   →   융자금 완불과 에스크로 종결

[ 나의 재정상태 점검 ]

사전 계획의 첫 단계는 미리 나의 크레딧 보고서상의 신용상태와 크레딧 점수를 확인하고 내게 부담이 없는 선에서 얼마 정도의 다운 페이먼트로 어느 정도의 집을 살 수 있는지 계산을 해 봅니다. 1) 나의 예산은 얼마인가? 집구입을 위한 가장 기초적인 일은 나의 재정상태를 확인하는 것이다. 나의 지출 상태를 파악하고 절약할 부분이 있는지, 현재 가지고 있는 자산은 어느정도 인지 파악하여, 신규 주택을 구입할 경우 들어가는 페이먼트를 감당할 수 있는지 결정해야 한다    * 내 소비와 지출파악하기 Income and Expenditure Worksheet 　 Step 1: Monthly Income 　 - For a detailed explanation 　 　 - Your net monthly income (gross salary and wages less tax) $  　 　 - Your spouse's net monthly income (gross less tax) $  　 　 - Net monthly income from savings account/term deposit etc $  　 　 - Net monthly income from investments/shares $  　 　 - Other monthly income $  　 　 Step 2: Monthly Expenditure 　 　 Household Essentials 　 Food $  　 Clothing $  　 　 Rent $  　 　 Electricity $  　 　 Phone $  　 　 Gas $  　 　 Other household expenses $  　 　 Debts 　 Credit card monthly repayments $  　 　 Hire purchase/rental repayments $  　 　 Personal loan repayments $  　 　 Other monthly debt repayments $  　 　 Transport 　 Public transport $  　 　 Car loan or lease payments $  　 　 Petrol $  　 　 Registration & repairs $  　 　 Medical 　 　 Doctor $  　 　 Dentist $  　 　 Physio $  　 　 Chemist $  　 　 Other $  　 　 Insurance Policies 　 　 Home and contents $  　 　 Medical $  　 　 Life $  　 　 Car $  　 　 Other $  　 　 Other Costs 　 　 Personal (eg hairdresser) $  　 　 Entertainment $  　 　 Childcare Costs (eg school fees) $  　 　 Leisure activities $  　 　 Subscription and memberships $  　 　 Pay TV $  　 　 Internet Access $  　 　 Other $  　      Sum $     　 2) 다운페이먼트는 얼마나 할것인가? 아직도 미국에서는 집을 돈 한푼 안들이고 구입하는 노다운(no down) 페이먼트나 집값의 10% 이내만 다운하고 구입하는 로우다운(low down) 페이먼트 주택 구입이 가능하다. 특히 고정 수입이 있고 크레딧도 괜찮지만 첫 집을 사는데 유일한 걸림돌이 다운페이에 필요한 목돈이라면 이를 해결할 수 있는 방법들이 있다. 현재 로우다운 페이먼트 금액은 3%, 5%, 10% 도 가능하며 3%일 경우 해당지역 중간 수입에 맞추어야 한다. 그러나 5%나 10% 다운은 상대적으로 수월하나 3% 다운은 피기백 론(Piggyback Loan)을 해야 하므로 상환 기간이 긴 고정 프로그램을 피해야 한다. 보통 대다수 사람들은 20% 이상을 다운페이먼트 한다. 20% 이상을 다운페이 해야 다운페이먼트 모기지 보험 (PMI)을 들지 않아도 되기에 경비를 절약할 수 있다.

[ 나의 크레딧 알기 ]

1) 나의 예산은 얼마인가? 모기지를 얻는 데 있어서 가장 중요한 것은 크레딧이다. 크레딧이 나쁘고 좋은 것에 따라 이자율이 1~2%씩 차이가 나기도 하고, 전체 상환액이 몇 만달러씩 달라지기도 한다. 본인의 크레딧 점수를 알고 싶으면 에뉴얼 크레딧 리포트 (www.annualcreditreport.com)을 통해 일년에 한번 무료로 알려주는 크레딧을 받아볼 수 있다. 또한 자신의 크레딧 점수와 거주지역에 따른 실제 이자부담의 차액은 www.myfico.com에서 대출 캘린더를 통해 자세히 살펴볼수 있다. 또한 개인의 크레딧 점수는 자동차나 가벼운 크레딧 카드 신청과는 달리 주택융자에서는 크레딧을 주요 신용정보 기관인 Equifax나 TransUion, Experian 등에서 동시에 띠게 되는데 그것은 좀더 정확한 보고서를 취득하려는 목적에서 비롯되는 것 이다. 세개의 리포트가 함께 나온 것을 트라이 머지 (Tri-merged) 리포트라 한다. 은행마다 관점이 조금씩 다르지만 주택 융자인 경우 대다수의 은행들은 그 세개 중에서 중간 점수 (Mid Score)를 적용한다.    FICO 스코어 요소    1) 과거 페이먼트    2) 부채 액수 - Amount you owe    3) 신용을 쌓아 온 기간    4) 새로운 신용 구좌를 얻기 위한 물색 작업    5) 신용 구좌 종류    10가지 감점 이유    아래 나열 된 사항들은 신용점수가 감점되는 가장 흔한 이유입니다.    1) 심각한 연채 (Late Payments)    2) 심각한 연채와 공개 기록 (저지먼트, 콜렉션, 뱅크럽시, 차압, 기타등등)    3) 연채 시기 - 최근일 수록 감점    4) 연채 수준 (며칠 늦었는가, 30일, 60일, 90일, 120일...)    5) 연채가 된 구좌 숫자가 많을 수록 감점    6) 총 부채액이 많을 수록 감점    7) 총 부채액과 총 신용 한도액과의 비율 - 높을수록 감점    8) 구좌들이 신설된 시기가 최근일 수록 감점    9) 잔고가 있는 구좌들이 많을 수록 감점    신용 조회 기관    Equifax : (800) 685-1111, www.equifax.com    Experian (formerly TRW) : (888) 397-3742, www.experian.com    Trans Union : (800) 916-8800, www.transunion.com 만일 오류를 크레딧 리포트에 오류를 발견하면 해당채권기관에 전화를 걸어 보고서에서 이를 제거해줄 것을 요구한다. 법적으로 30일 안에 답변이 오게 되어 있으며 단 한번의 연체가 있었다면 채권기관에 제거를 요청하면 이에 응해줄 수 있다.

[ 동네 정하기 ]

1) 원하는 지역 선택과 주택 종류 선택 재정 능력과 융자여부를 검토해서 구매 가능한 주택 가격대와 주택 형태(콘도, 타운홈, 단독주택등), 다운 페이컨트 액수 선호지역등에 관해 결정이 되면, 가족 구성원의 직장 출퇴근 거리, 학교나 학군, 커뮤뉴티, 쇼핑 등을 고려해 이사하기 원하는 지역을 선택한다. 주택을 구입하기 위해 돌아다니다 보면 어느 지역이든 다른 지역보다 여러가지 면에서 좋은 면이 발견된다. 그렇다고 특정 지역에만 집착을 하게 되면 집을 살수 있는 확률이 크게 줄어들게 된다. 따라서 집을 고를 때 유사한 조건을 갖춘 3~5개 정도의 지역을 선정한 후 집을 찾는 것이 유리하다. 또한 가족 취향에 따라 2층집이나 계단이 많은 집, 어두운 집, 마당이 넓은 집 등 원하는 주택에 대한 가족들의 견해를 모두 수렴해 놓는 것도 좋다.

[ 에이전시 선정 ]

나의 직장과 아이들 학교 등을 감안해서 동네를 정하고 나면 성실하고 경험 많은 부동산 에이전트를 선정해서 집을 보러 다니게 된다. 동네 주변의 장 단점과 주택의 보이지 않는 결함 등을 잘 지적해서 문제점을 사전에 방지할 수 있는 도움을 줄 수 있는 에이전트라면 신뢰할 수 있다. 좋은 에이전트는 주택 보수 비용과 관련한 매도인과의 갈등을 중재해 줄수도 있다. 특히 잘 모르는 지역으로 이사할 때는 현지사정에 밝은 에이전트를 수소문 하는 것이 좋다.

[ 융자전 승인 받기 (Pre-Approval) ]

자신이 어느 정도 액수의 융자를 받을 수 있으며 이용할 수 있는 융자 프로그램의 종류에는 어떤 것이 있는지 점검하기 위해 융자의 사전 승인(Pre-Approval)을 받는다. 융자전 승인(Pre-Approval)은 융자전 심사보다 더 공식적인 것으로 크레딧 체크 및 직업, 모수에 대한 확인 작업을 거쳐 융자 가능성을 좀더 세밀하게 검토한 은행이 바이어가 구입할 주택을 담보로 넣어 실제 융자신청을 하기전에 바이어의 신용 및 경제적 능력을 심사해 융자승인을 하는 것을 말한다.

[ 매물 관람 및 대상매물 확정]

재정능력과 융자여부가 검토되면 구매 가능한 주택 가격대와 주택형태 (콘도, 타운홈, 단독주택등), 다운 페이먼트의 액수, 선호지역 등에 관해 미리 결정해야 시행착오를 줄이고 신속하게 원하는 주택을 구할 수 있다. 가족구성원의 성향에 따라 미리 원하는 주택을 정한다음 주택 샤핑에 나설 땔 주택 내외부를 세분화 시킨 체크 리스트를 작성해 매물들과 대조한다.

집의 가치 파악 (Comparable Home Prices) 매입 대상 물건을 정하기 전에 주변에 비슷한 집들이 얼마에 팔렸는지를 미리 알아본다면 그 물건의 가치에 대해서 객관적으로 파악할 수 있다. 물론 담당 에이전트가 상세히 조사분석 해 주겠지만 Buyer가 결정해야 하므로 다음과 같은 방법으로 공정가격을 알아 볼 수 있습니다. 과거 거래 가격 비교 [Comparable Sales Price, 또는 Comps(캄프스)] 비교자료를 뽑을 때는 될수있는데로 같은 동네, 비슷한 싸이즈, 비슷한 구조를 가지고 있는 집들의 거래 내역을 나열하는 것이 공정가의 신빙성을 더해 준다. 마음에 드는 집의 주소를 야후 (realestate.yahoo.com/Homevalues)에서 언제 얼마에 팔렸는지 알 수 있다. 혹은 www.zillow.com을 이용하면 원하는 집값의 대략의 감정가를 알 수 있다.

[ 오퍼(offer) 작성 ]

마음에 드는 집을 찾게 되면 오퍼를 쓰고, 셀러로부터 카운터 오퍼가 오고 가는 과정을 거쳐 셀러와 바이어 양자간에 가격과 기타 조건에 대한 합의가 이루어지면 계약이 맺어지게 된다. 이때 부동산 에이전트로부터 오퍼를 쓰고자 하는 집의 가치 (Market Value: 시세) 에 대한 충분한 조언을 받아 적당한 흥정을 거쳐 매매 계약서 (Purchase Contract) 를 작성한다 . 매매계약에 포함되는 조항들 양쪽 이름. 매매 대상 주택 주소와 Description 빌딩구조, Improvements, 부동재산 (Fixtures) 가구, 가전제품(세탁기, 드라이어, 오븐, 기타등등) 등기 내용 - Ownership, Restrictions, Easements, 권리와 의무 건축플랜 승인 내역과 여부. 매매가격, 디파짓, 융자액수, 비용 명세 에스크로 협의 내용 - 특히 매매가 성사되지 않았을 경우 디파짓과 이자는 Buyer에게 돌아간다는 내용 명시. 클로징 날짜, 시간, 장소 클로징 이후 그 집에 아무런 입주자가 없이 비어 있는 상태에서 집을 재 검점 할 수 있고 이사 들어갈 수 있다는 보장. 등기 (Title)에 문제가 발견 되었을 경우 Seller가 30일 안에 해결한다는 약속 조항 Buyer를 보호하는 조항 중, 등기에 문제가 있거나 저당액 (Encumbrances)이 남아 있을 경우에 Buyer가 소유권을 넘겨 받았다면 Seller는 해당되는 액수를 배상하거나 매매가격을 낮춘다는 동의 내용. 재난으로 집에 피해가 생겼을 경우 보험으로 커버한다는 내용. Buyer는 Seller가 클로징기간에 커버되는 '주택 소유자 보험 (Homeowner's Insurance)이 있는 것을 확인할 필요가 있다. Seller가 사는 기간동안에 유틸리티를 부담해야한다는 내용. 재산세 할당 계산 명시. 중개 브로커 커미션 내용과 라이센스 내용. 브로커들이 매매계약에 포함되어 있다는 내용 (따라서 계약에 문제가 생겼을 경우 관련 브로커들에게도 책임이 따라가는 것이다.) Seller가 이혼했거나 미망인이라면 등기에 하자가 없음을 명시하는 내용 (Spousal Release) Seller가 보장하는 워런티 또는 약속 조항. 컨틴전시, 즉 계약파기 원인이 될 수 있는 조항들. 연방, 주 정부, 또는 시 정부로 부터 요구되는 빌딩코드에 맞는 구조를 갖추었지 확인해야 합니다.

[ 에스크로 오픈 ]

셀러와 바이어 간에 합의가 이루어지면 에스크로를 오픈한다. 에스크로는 부동산이나 비즈니스의 명의 이전을 하기 위해 명의가 완전히 넘어갈 때까지 자금이나 양도 증서를 포함한 모든 서류를 진행 보관 관리하는 것이다. 부동산이나 사업체를 사고 팔 때 셀러의 소유권에 관한 모든 증서와 바이어의 매입금을 제3자인 에스크로사에 공탁해 둔다. 양측이 각각 사인을 하게 되는 에스크로 계약서 (Escrow Instruction)에는 다음의 조항이 명시된다. - 셀러와 바이어의 이름 - 구입하고자 하는 집의 주소 - 주택 명의 등기 내역 - 매매 가격 디파짓, 융자 액수 - 에스크로 클로징 예상 날짜 - 컨틴전시 조항 - 기타 에스크로 합의 조항 에스크로 기간 및 비용 에스크로 기간은 바이어와 셀러가 합의한 계약 내용에 따라 달라진다. 보통 주택 에스크로 기간은 에이전트는 30일 정도를 원하지만 일반적으로는 45~60일이 가장 많다. 감정가가 낮아 융자가 수비지 않을 경우에는 60일까지 걸린다. 켈리포니아 에스크로 협회가 규정한 에스크로 기준 비용은 부동산 매매의 경우 매매가 1000달러당 2달러이며 200달러의 기본 비용 (Bas Escrow Set-up Fee)이 더해진다. 셀러에게는 양도 권리증서 및 페이오프청구 진행비용이 75~100달러가 더해진다. 또 바이어에게는 융자진행비용 (Loan Tie-in Fee)이 150~300 달러선에서 추가 된다.

[ 주택 인스펙션 (Physical Inspection) 및 주택감정 ]

인스펙션은 구매 계약서에 싸인을 하자 마자 계획하고 준비를 해야 한다. 오퍼를 내서 상대방이 받아들인 경우에는, 전문가를 불러 인스펙션을 할까 말까 하는 것이 첫번째로 중요한 결정사항이다. 인스펙션을 하기로 결정을 했다면, 인스펙션 결과가 나올때까지 집을 사야 할 의무가 조건부 의무로 남아있게 된다. 이렇게 결정을 하면 이 순간부터 인스펙션이 끝날 때까지 집을 파는 사람은 조바심을 하고 숨을 모으고 있어야 한다. 인스펙션이 끝나고 나서야 집을 살 의무가 있는지 없는지가 결정이 되기 때문이다. 그러므로 가능한 인스펙션은 빨리 해주어야 한다. 인스펙션은 주택의 크기, 구조, 상태에 따라 조금씩 달라지지만, 보통 2.5에서 4시간 정도 걸린다. 제대로 하는 인스펙션이라면 2.5시간도 안 걸리는 경우는 드물다. 단, 콘도나 이동식 주택 같은 경우라면 혹 예외가 있을 수도 있다. 인스펙션 보고서는 인스펙션이 끝난 뒤 24시간 내에 완료가 되어야 한다. 대개 인스펙터들은 보통 그 자리에서 인스펙션이 끝나자 마자 서면 보고서를 만들어준다. 마지막으로, 제대로 된 인스펙션의 비용은 보통 크기의 집이라면 250불에서 300불 가량 든다. 나중에 찾아내지 못한 하자 수리비로 수천불이 들게 되는 경우도 있으므로 인스펙터를 고를때는 가격보다 능력을 보고 골라야 한다. 이사갈 지역에서 가장 철저하고 경험있는 인스펙터를 고르도록 하라. 세세한 곳까지 꼼꼼하게 돌아볼 수 있는 사람을 택해야 한다. 홈인스펙션 첵크 리스트 : - 주택인 경우 2시간 반정도 예상한다 - 콘도인 경우 1시간 반정도 예상한다 - 바이어가 검사인과 동행한다 - 집주인과 약속을 재 확인한다. - 검사시 모든 기기를 작동시킬 것을 미리 알린다. - 검사인이 집에 대해서 정확한 정보를 가지고 있음을 확인한다. (주소, 집주인, 기타등등) - 수도 (Hot and Cold water), 개스, 전기, 히터, 에어컨, 냉장고, 모든 기기를 작동한다. - 집주인에게 모든 검사에 방해되는 것이 없도록 치어주기를 미리 부탁한다. - 검사인 서비스 비용을 지불해야 함을 잊지 않는다. 개인적으로 발견한 문제점을 문서화 시켜 놓고 검사 리포트와 비교한다. 주택 감정 융자 에이전트를 통하거나 직접 주택 감정사 (Appraiser)를 고용해서 집 감정 보고서를 의뢰합니다. 주택 감정 보고서 (Appraisal Report) 는 융자 조달은행으로부터 승인 (Approval)을 받은 감정사가 작성한 것이 아니면 받아들여지지 않으므로 사전에 미리 어느 은행의 승인을 받은 감정사인지 확인하는 것이 필요합니다.

[ 타이틀 리포트와 융자승인 ]

타이틀 리포트 검토 이후 약 열흘간, 에스크로 서류 (Escrow Instruction), 타이틀 리포트 (Preliminary Title Report), 감정 서류 (Appraisal Report) 를 기다리게 됩니다. 타이틀 리포트가 나오면 융자 에이전트는 린 (Lien) 이라던 배상 판결 (Judgment) 등, 융자에 걸림돌이 될 내용이 있지는 않은지 타이틀 리포트를 검토합니다. 터마이트 리포트 신청 터마이트 보고서를 신청하고 터마이트 방제작업이 필요하면 작업을 오더합니다. 참고로 미국의 건식형 나무로 지은 집은 집의 부식 상태를 확인하기 위해서 흰개미 검사를 반드시 해야 합니다. 융자 승인 (Lender Approval) 과 이자율 락-인 (Lock-in) 융자은행 (Lender)로부터 융자 승인 (Loan Approval) 이 나고, 이자율을 주시하고 있다가 좋은 이자율이다 싶을 때 이자율 확정 (Lock-in)을 하시고 며칠 후 융자 서류 (Loan Doc)을 신청합니다. 이자율이 오를 것 같을 때에는 미리 Pre-lock을 할 수도 있습니다.

[ 마지막 점검 (Walk-Through) ]

에스크로 마지막 과정을 밟기 전에 바이어는 마지막으로 집을 둘러보게 되는데 이것을 Walk-Through라고 부른다. 집의 소유권이 내게로 넘어오기 전에 집의 상태가 계약했던 대로 되어 있는지, 고장난 것은 없는지 확인하는 절차이다. Walk-Through Inspection 에스크로 클로징 날짜를 하루 이틀정도 앞두고 Buyer는 마지막 인스펙션을 하게 되는데 그것을 Walk-Through라고 한다. 집을 소유하기 전에 집에 문제가 있는지 내가 원했던 데로 집 상태가 제대로 되어 있는지 검사할 수 있는 기회라고 할 수 있다. Walk-Through Check List : 모든 가전 제품이 제대로 작동하는지 검사한다 모든 문을 열고 닫아본다. 고장난 곳이 있는지 검사한다. Seller가 이사나가면서 부서진 곳이 있는가 조사한다

[ 융자금 완불(Pay-off) & 에스크로 종결(Escrow Closing Statement) ]

전 주인 (Seller)가 가지고 있던 주택 융자금의 잔액을 융자은행에 완불 (Pay-off) 하고, 에스크로에서는 그 집의 구입과 관련한 모든 절차가 잘 마무리지어 졌다는 에스크로 종결서류 (Closing Statement) 를 작성합니다. 모든 검사가 끝나고 OK가 되면 은행이 융자액을 에스크로나 타이틀 회사에 돈을 보내고 서류절차가 끝나면선 등기가 Buyer에게 이전됩니다. 주택구입 소요비용 1. 계약금 셀러에게 주택구입을 하려는 의사가 강함을 보여주기 위해 주택 금액의 일부를 계약 이전에 계약금으로 지불합니다. 계약금은 보통 에스크로와 클로징 비용에 의해 산출됩니다. 만일 계약을 이행하지 못할때는 계약금을 잃을 수 없습니다. 2. Down Payment 다운페이먼트, 즉 첫 불입금은 보통 총주택 구입비의 3%~20% 금액입니다. 다운페이먼트 금액은 바이어의 신용 기록, 소득 및 주택의 가격 및, 모기지의 유형에 따라 다릅니다. 다운페이먼트가 20% 보다 적은 경우에는 개인 모기지보험이 필요합니다. 3. Private Mortgage Insurance 융자금을 완전히 상환하지 않을 경우 은행이 대비하기 위해 지불하는 개인 모기지 보험료는 클로징비용에 매달 모기지 비용에 추가된다. 4. Closing Costs 클로징비용은 실제로 은행에서 대출을 받을 때 지불하는 수수료입니다. 클로징 비용은 일반적으로 대출가액의 2-7% 사이 금액입니다. 5. Mortgage Insurance 상대적으로 고액의 융자금액일 경우 융자당사자의 사고 / 사망시 연대책임면제의 의미로서 활용됩니다. 6. 집문서보험 주택을 구입하는 과정서 생겼던 일로 인하여 나중에 발생될지 모르는 일에서 주택 소유권을 보호해 준다. 특히, 사기나 누락 되었던 상속자에 의한 손해배상, 잘못 되어진 등기로 일어나는 문제가 커버된다. 전 주인에 의하여 잘못 되어졌던 서류상의 일도 커버된다. 집문서보험은 보통 보험과 달리 주택을 구입할 때 단 한 번의 보험료만 내면된다.