주택 모기지 이자율이 계속 상승하고 있다.
5월 중순까지 컨포밍 융자(41만7000달러)를 30년 고정으로 5.75% 이자율로 묶어놓을(lock-in) 수 있었다. 그러나 5월 말에는 6% 6월 첫 주는 6.25% 6월 둘째 주는 6.375% 셋째 주는 6.5%로 한달 만에 이자율이 0.75% 올라 버렸다.
세계 경제가 국제유가 상승 지구 온난화로 인한 농산물 가격 급등 등으로 몸살을 앓고 있다. 연방준비제도이사회(FRB)도 지난해 9월에 5.25%였던 연방기준금리를 단기간에 3.25% 내려 2%를 유지하고 있다. 서브프라임 모기지 사태를 수습하느라 자금을 너무 많이 풀어 인플레이션이 발생할 가능성에 대비해 당분간 현행 금리를 유지할 것이라는 관측이 지배적이다.
1차 모기지 이자율이 오른 것은 직접 연동되는 10년 만기 연방 재무부 채권 금리가 올랐기 때문이다.
지금은 이자율이 올라가는 추세이기 때문에 주택을 구입하는 이들은 모기지 이자율이 더이상 올라가지 않도록 묶어두는 것이 바람직하다. 90일 동안 추가 비용없이 이자율을 묶어두고 이자율이 내려가면 약간의 비용을 내고 이자율을 내려주는 은행도 있다. 또 변동 이자율로 융자를 갖고 있다면 고정 이자율로 재융자를 하는 것이 경제적이다.
지난해 4월 뉴센추리 파이낸셜사가 파산 신청을 하면서 터져 나온 서브프라임 모기지 파동은 1년이 지난 현재까지 계속되고 있다. 이는 모기지 융자 심사 강화로 이어져 많은 이들에게 부담을 주고 있다. 크레딧 점수 700점 이상은 기본 조건이고 심지어 740점을 요구하기도 한다. 또한 소득 증명원을 반드시 제출해야 하고 다운페이 조건도 훨씬 까다로워졌다. 융자 상환 블능으로 인한 주택 압류 증가로 큰 손실을 본 융자기관들 입장에서는 자구책 마련을 하지 않을 수 없는 상황이다.
부실 채권이 별로 없는 은행들은 예전 방식대로 융자를 하고 있다. 자영업자가 융자를 신청할 경우 25% 다운페이하면 수입 증명서를 요구하지 않고 크레딧 점수가 괜찮으면 다운페이할 돈을 2개월간 은행에 예치하면 된다. 현재 100만달러를 융자받으려면 10년 고정.20년 변동 10년 암(ARM)인 경우 6월 23일 기준으로 이자율은 6.375%다.
이같은 은행을 직접 방문하거나 홀세일 계약을 맺고 은행과 동일한 비용으로 융자 절차를 대행하는 모기지 회사를 이용하는 것이 현명한 방법이다. 모기지 회사는 여러 금융기관과 홀세일 계약을 맺고 있기 때문에 이자율의 등락이 심한 상황에서 이자율 쇼핑은 물론 이자율을 미리 묶어둘 수 있기 때문에 원스톱 쇼핑이 가능하다. 융자 담당자의 신뢰성과 오랜 경험 등이 중요한 것은 물론이다.
최근 융자 상환 불이행으로 인해 원래 가격 보다 훨씬 낮은 주택 매물이 다양한 방식으로 시장에 나오고 있다. 은행에 압류되기 전 은행과 타협해서 융자액보다 낮은 가격으로 주택을 파는 숏세일(Short Sale) 은행이 압류한 주택및 콘도를 투자회사가 인수해 다시 부동산시장에 나오는 REO( Real Estate Owned) 주택을 압류한 은행이 카운티의 경매로 넘겨 구매자들이 경매에 참석하는 셰리프 세일(Sheriff Sale) 등의 방식이 있다.
주택 구입자들은 주택을 헐값에 살 수 있는 기회라고 여겨 이런 매물에 많은 관심을 쏟는다. 하지만 일반 구매자들에게는 생소하기 때문에 많은 경험이나 지식이 없는 상태에서 구입을 서두르는 것은 금물이다.
경매 경험이 없다면 부동산 전문가를 통해 집을 구입하는 전통적인 방식이 가장 안전하고 확실한 방법이라고 본다. |
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