부동산시장 '단비'기대

차압사태를 진정시키고, 양대 국책 모기지 업체인 패니메이와 프레디 맥의 기능을 정상화하기 위한 주택시장 구제법이 마침내 시행된다. 지난 3개월동안 이 법의 실효성을 둘러싸고 많은 논란이 벌어졌다. 앨런 그린스펀 전 연방준비제도이사회(FRB) 의장은 31일경제전문방송인 CNBC에 출연, "(양대 국책 모기지업체인) 패니메이와 프레디맥에 대한 해법은 국유화"라고 주장했다. 그는 또 "주택 가격이 바닥에 근접했다는 징후는 어디에도 나타나지 않고 있다"며 "시장의 혼란이 끝날 조짐이 보이지 않는다"고 밝혔다. 그럼에도 불구하고 부동산 업계는 구제법이 침체된 주택시장의 '단비'가 되길 기대하고 있다. 구제법의 내용을 항목별로 살펴본다.

▷FHA 재융자
▶내용
차압 위기에 빠진 주택 소유주들에게 FHA가 장기 저리의 재융자를 해 줌으로써 위기에서 벗어날 수 있도록 해주겠다는 것이다. 특히, 융자 원금도 10% 이상 감해주는 내용을 담고 있어 이 프로그램을 적용받으면 월 페이먼트를 크게 줄일 수 있다. 총 3000억달러 규모가 될 것으로 전망되는 이 법안 내용을 적용받기 위해서는 2005년 1월~2007년 6월 사이에 주택을 구입해 현재 살고 있어야 한다. 또한 모기지 페이먼트를 포함한 주택에 들어가는 채무 상환금이 월 소득의 40%를 넘어 모기지 페이먼트를 하기 힘들다는 것을 증명해야 한다.
FHA 융자를 받은 주택소유주는 향후 5년 동안 홈에퀴티 융자를 받을 수 없고, 재융자를 포함한 전체 채무가 집값의 95%를 넘어서는 안 된다.
이 법안의 가장 큰 문제점은 강제성을 지닌 것이 아니라는 점. 따라서 융자은행이 손해를 감수하고라도 재융자를 허가해주지 않으면 혜택을 받을 수 없다. 다만, 뱅크 오브 아메리카 등 융자은행들이 잇따라 이 법안에 협조할 것이라고 밝혀 희망을 주고 있다.

▶사례
FHA가 보증하는 재융자 액수는 주택 감정 가격의 90%를 넘지 않기 때문에, 융자은행 입장에서는 손해가 불가피하다. 이를테면, 2006년에 10%를 다운 페이먼트하고 25만달러에 주택을 구입했으나, 현재 시세가 20만달러라고 가정하자. 이런 경우, FHA 재융자 액수는 최고 18만달러에 불과하다. 따라서 융자은행은 4만5000달러(융자원금 22만5000달러-18만달러)를 손해보고 재융자를 허가해줘야 한다.
다만 재융자가 허용되면 주택소유주 입장에서는 이자율이 저리의 고정으로 바뀔 뿐 아니라 융자원금도 4만5000달러나 줄어들기 때문에 월 페이먼트는 크게 줄어드는 효과가 있다.

은행은 재융자를 결정할 때 새로 주택의 감정가를 내는데, 이때 재융자를 받는 사람의 소득증명서, 계좌 잔고 증명서, 크레딧 점수 등을 반드시 검사하게 된다. 이를 통해 재융자를 받은 주택소유주는 일종의 모기지 보험료를 내야 하는데, 연간 보험료는 융자액의 1.5% 정도 수준이다. 또 재융자한 주택 소유주가 주택을 판매해 이익이 생기면 FHA와 나눠야 한다. 만약 1년내 판매하면 모든 이익을 FHA가 갖게 되며, 이후 매년 10%씩 감소해 5년 이후 판매하게 되면 주택소유주와 FHA가 각각 50%씩 나누게 된다.

▷컨포밍 융자 한도액 확대
컨포밍 융자 한도액은 41만7000달러(1가구 기준)지만 올해 말까지만 한시적으로 72만9500달러로 상향조정됐다. 그러나 이 한도액은 새로운 조치가 취해지지 않으면 내년부터 다시 41만7000달러로 내려간다. 이를 영구적으로 62만5000달러로 올리도록 하는 내용이다. 이를 통해 보다 저렴한 이자로 구입할 수 있는 주택 가격폭이 높아져 중간 규모의 주택 매매를 활성화할 것으로 기대된다.

▷주택 구입 세금 환급
총 150억달러 규모에 이르는 법안으로 2008년 4월 9일부터 2009년 7월 1일 사이 주택 구입자 중 첫주택 구입자에게 세금 환급형식으로 7500달러를 되돌려줌으로써 첫주택구입 예정자들의 주택 구입을 촉진시키려는 목적을 담고 있다.

▷프레디맥, 패니매 재정위기 타개
프레디맥과 패니매가 조달할 수 있는 자금 상한선을 현행 9조8000억달러에서 10조6000억달러로 확대한다.
현재 두 모기지 투자기관의 자금조달 규모는 상한선에서 불과 3600억달러만 남겨두고 있어 일반 융자은행으로부터 모기지 채권 구입 자금이 조만간 바닥날 위기에 처했다. 이번 조치로 자금 조달에 훨씬 여유가 생겨 융자가 보다 수월해질 것으로 의원들은 기대하고 있다.
또한 두 기관이 필요하면, 연방재무부가 라인 오브 크레딧 규모를 확대해줄 수 있도록 하는 내용도 담고 있다. 이를 통해 잔뜩 얼어붙은 융자 시장에 숨통이 트일 것으로 기대하고 있다.

▷패니매와 프레디맥 감독 관청 신설
융자 시장 위기의 원인중 하나로 패니매와 프레디맥의 무분별한 부실 채권 투자가 지목된 만큼, 이 기관에 대한 감독 관청 신설이 필요하다는 지적에 따라 새로운 감독 관청을 신설한다. 이 역할은 연방의회 산하 재정 서비스기관인 GSEs가 맡게 된다.

▷주정부 차압주택 구입 지원
총 40억달러를 투자해 주정부들이 차압 주택을 구입하는 것을 지원한다. 즉, 주정부들에게 자금을 지원해주고 주정부는 차압이 심한 지역의 주택들을 매입한다. 차압 주택이 하나 늘어날 때 마다 지역의 주택 가격이 1% 낮아지는 효과가 있다는 연구결과에 따른 것으로 지역 주민들에게 도움이 될 전망이다.