서브프라임 사태 이후로 더욱 까다로와진 융자 조건과 위축된 분위기 때문에 스몰 비즈니스의 매매에도 영향이 없는 것은 아니다.
다운을 해야하는 금액이 는 것은 물론이고 서류 심사에도 셀러나 바이어를 주눅들게 만드는 점이 많다. 또 경쟁적으로 융자 유치에 나섰던 은행들도 몸을 사리느라고 모두 자라 목이 되었다. 크레딧에 따라 적은 다운 페이먼트로 사업체나 부동산을 구입할 수 있었던 때가 새삼 그리운 요즈음이다.
팔고자 하는 간절한 마음의 셀러와 생계를 위해 구입해야 하는 바이어의 안타까운 마음이 '오너 캐리'를 만드는 데 충분하다.
'오너 캐리'의 이자는 대개 은행의 이자율보다 높고 단기간내에 상환을 하게 되어 있으며 구비 서류도 매우 간단하므로 많은 분들이 편리하게 융통하는 편이다.
이 때에 셀러는 담보권 설정이 은행보다 후순위가 된다는 것을 명심하여야 하며 이는 곧 '위험 부담'으로 작용할 수도 있다.
만약 사업을 포기하게 되는 바이어는 1차 담보권자인 은행과 협상을 하기도 하고(소위 Short-Sale) 렌트 부담까지 버거운 나머지 안타깝게도 '야반 도주'를 하기도 한다.
그러면 1차 담보권자인 은행에서 차압을 하는 우선권이 있으므로 아무리 철저한 담보권을 걸어 놓았다고 해도 실리를 따져보아 타산이 맞지 않을 경우에는 원금의 회수마저도 어려운 경우도 있다.
많은 분들이 바이어의 은행 융자와 별도로 '오너 캐리'를 해주는 경우 선순위에 있는 담보권자들에 대한 확인 없이 하기도 하여 낭패를 보기도 한다.
사업체나 부동산을 구입할 때 그저 1차 융자만 한 것으로 오해를 하기도 하고 이미 살고 있는 경우라면 채무자의 말만 믿고 시세나 에퀴티에 대한 과대 평가대로 빚을 내어 주기도 한다. 따라서 철석같이 믿었던 2차 담보권인줄 알았던 '오너 캐리'가 3차로 등기 되어 있기도 하고 마이너스 에퀴티에 깜박 속을 수도 있다.
동시 다발적으로 많은 은행에 에퀴티 융자를 얻은 경우 은행이나 관계 기관의 추적을 피할 수가 없지만 개인적으로 사채를 쓴 경우에는 그저 '밑빠진 독에 물 붓기'가 될 수 밖에 없다.
은행이나 융자 기관에서는 대개 '오너 캐리'를 바이어의 다운 페이먼트로 간주하지 않기 때문에 이를 감안하여 융자 금액을 상의 하는 것이 현명하다. '오너 캐리'도 바이어의 채무중의 하나이기 때문이다. 채권자는 자신의 변경된 주소를 반드시 채권자에게 업데이트하여야 하며 채무자는 마지막 페이먼트를 납부하기전 담보권의 해지와 어음의 원본을 회수하는 것이 중요하다. 대개 마지막 페이먼트와 이상의 서류들이 맞바꾸어 지는 것이 상례이다.
담보권에는 부동산의 경우 트러스트가 하는 경우가 있고 채무자가 직접 'Substitute Trustee and Full Reconveyance'를 작성하여 해지하는 경우도 있고 사업체에 대한 담보권은 UCC Termination을 해당 카운티나 스테이트에 등기하여야 한다.
모든 담보권의 해지는 반드시 설정되었던 해당 카운티나 주에 등기되지 않으면 후에 낭패를 볼 수가 있으므로 세심한 주의가 요구된다.
처음 '오너 캐리'를 할 때에는 다급한 마음이었으나 세상일이 꼭 마음먹은 대로 되는 것도 아니고 그렇다고 늘 어려운 것만도 아니다. 장사가 잘 되어 뜻하지 않게 쉽게 빚을 갚게 되는 분들을 볼 때면 얼마나 마음이 흐뭇한 지 모른다.
한 치 앞을 내다 볼 수 없는 우리네 생활이긴 하지만 어음같은 서류에 '선납벌금(Prepayment Penalty)' 같은 조항을 한번 쯤 검토해 보는 것도 좋은 일이다.
극단적으로 납부 기한 이전에 원금을 상환하게 되면 이자를 기대하던 채권자가 과다한 벌금을 물리는 경우도 있기 때문이다.
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