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1. 요즈음 많은 사람들이 loan modification 과 loan litigation에 대해서 많은 질문이 들어오는데 이것이 무엇인지요
Loan Modification은 지금 상황이 힘드니까 은행에게 이자를 깍아주고 페어먼트를 줄여달라고 부탁하는 것입니다.
Litigation은 forensic loan document review or mortgage audit해서 서류에 잘못이 있었을 때 은행에다가 소송을 하는것이입니다. 소송을 해놓고 합의를 하는 것입니다.
2. 광고를 보면 90%가 된다고 하는데 그게 맞습니까?
정확히 몇프로라고 말씀 못드리지만 90%까지는 되지는 않고 한 40% ~ 50%정도 됩니다.
3. 그러면 어느것이 손님에게 해당되는지 서류를 보시면 아시는지요?
저희 회사는 loan document review팀이 따로 있어서 케이스마다(은행마다) 정밀한 검토(income verify)를 한뒤 litigation: 소송이 가는한지 아님 loan modification으로 갈것인지 바로 알수가 있습니다.
4. 그러면 이 차이점이 무엇입니까?
일단 modification은 document 와 handship letter에 중점을 두고 은행에 제출 한다음 은행마다 다르지만nego를 해서 빠르면 3주에서 2달정도 시간이 소요가 되고 이자하고 페이먼트를 줄이는 것입니다.
Forensic loan document review or mortgage audit (융자서류 검토)은 은행이 가지고 있는 document와 손님께서 가지고 있는 document가 틀리거나 잘못된 것이 있고 또 2006년도 하반기에 새로 시작된 법....High Risk Home loan Act (위험성 높은 주택 융자 즉 subprime loan 또는 100% 융자)라는 조항이 있습니다. 이것에 대해서는 잠시 후에 설명 해드리겠지만 최소 소유되는 시간은 최소한 4개월부터 10개월까지 걸릴수가 있습니다.
5. 그러면 모든 document이 시가차이가 있는데 왜그렀습니까?
은행에서 직접 페이먼트를 받는 은행하고 페이먼트를 대행 해주는 서비스 대행 해주는 가관이 따로 있는데 예를 들면 큰 은행, countrywide, bank of America, chase 또는 Wamu등은 직접하기 때문에 시간이 빨리 걸리고 대행을 맞기는 은행들 예를 들어 subprime 은행 argent, new century, WMC 등과 같은 은 행들은 대행에게 맡기는데 이 대행사들이 잘 해주지도 않고 페이먼트가 연체가 되면 late fee나 수수료를 붙여서 이익을 내기 때문에 은행에서 요구하는 것을 바로바로 follow up 하지를 않기 때문에 시간이 많이 소요 되는것입니다.
서비스르 해준느 기관는 적극적으로 이자를 잘 깍아 주지 않을 뿐더러 깍아주어도 이자만 낼수 있는 프로그램으로 해주지만 이자도 한 5%정도까지 밖에 안해주려고 합니다.
6. 그러면 손해배상 청구가 들어가면 원금도 깍아 줄수 있습니까?
물론 은행의 실수를 잡았기 때문에 원금을 깍아달라거나 더불어 이자를 많이 낮출수 있고 손님한테 유리한조건으로 융자를 재조정 해드릴수 있읍니다. 서류가 잘못된다는 것을 찾아내면 은행에서도 소송을 원치 않기 때문에 요수 조건을 들어줄수 있는 안에서 조정 해주고 또 결국 손님도 소송을 통해서 얻는 이득 보다는 지금 현재 상황을 좋은 조건으로 대처하는 것이 좋을 것입니다.
7. 그러면 소송을 하려면 절차가 어떻해 되는 지요?
아까도 말씀드렸듯이 저희 document review team이 손님들의 시간을 절약하기위해 먼저 review를 한다음 modification과 litigation으로 구분을 합니다. Modification으로 가야할 서류를 무조건 litigation로 보낸다면 시간만 소요되고 결과는 아무것도 없을테니까요.
그래서 저희 document review team이 일을 빨리 진행 하기위해 있는 것입니다.
8. 은행을 litigate 하자면 어려운 점들이 있습니까?
물론 어려운 점들이 있습니다. 일단 처음 융자를 하실 때 서류나 융자프로그램 자체 또는 손님들한테 disclosure 서류가 잘못 됐든지 아니면 약속한 바와 달랐을 경우를 증명을 해야 하니까 쉬운 일이 아니겠지요.
결국 저희가 forensic review를 하면서 잘못된 서류를 찾아 내었을 때 융자자체를 되돌려 놓는 것 보다는지금 현재 상황을 손님한테 조금 더 유리하게 원금과 이자를 내려드리고자 합니다.
9. 그러면, forensic review는 무엇을 review 하시는겁니까?
저희가 검토하는 서류는...
◆ Loan Application
◆ Loan Terms
◆ Good Faith Estimate and Settlement Statement (HUD-1)
◆ Signed Loan Documents / Compliance Papers (법적 서류)
◆ Truth in Lending Act (TILA) and Real Estate Settlement & Procedures Act (RESPA)
. APR review.
은행에서 준비한 서류지만, 지난5년 동안은 기존에 없었던 융자 프로그렘과, subprime 융자회사에서 많은 predatory loan을 funding한 관계로, 상당한 서류 실수가 있었음을 찾아 낼수가 있습니다. 그리고, 많은 subprime은행들이 sue를 당했고, 문을 닫았습니다.
10. High Risk Home Loan Act는 무었입니까.
중요한 조항들은...
◆ Ability to repay (손님이 payment를 할수있음를 믿는 것)
◆ Verification of ability to repay (인컴 확인)
◆ Prepayment penalty: 3% 1st Yr. / 2% 2nd Yr. / 1% 3rd Yr. (조항전에는 3년이나 5년동안 6개월치 이자를
charge 했었습니다)
◆ Financing of fees and points: 융자금액의 6% 이상이 넘으면 안됌 만약에 violation이 있었을 경우 손님들에게 더욱더 좋은 LOAN MODIFICATION이 가능하고 손해 당하신 액수도 돌려 받으실수 있습 니다. |
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